市场两极分化加剧

供应过剩，意味着优胜劣汰的达尔文进化论将在市场奏效，中国商业地产市场两极化将进一步加剧。

高纬环球顾问部中国区董事雷玉红在接受中国商报记者采访时表示，如此庞大的供应量将会对市场产生很大影响，特别是对那些缺少经验的开发商。

按高纬环球监测，去年大约有150个购物中心在内地主要城市陆续开业，其中76个购物中心单体面积超过20万平方米。雷玉红认为，求大求全的中国超大型购物中心发展热潮积蓄的风险将比一般商业项目更大，“大型购物中心在品牌商资源、空置率、动线不合理等方面遭遇的难题将更大。”

而世联地产报告显示，截至目前，76%的城市商业综合体主流产品为60万平方米以下的中小规模项目。到2015年，这一比重仍为74%。就目前所开发的综合体项目数量和体量而言，本地型及区域型开发商开发的项目仍占75%和70%，全国型开发商只占25%和30%。

在潘韬来看，绝大部分本地型及区域型开发商目前仍不能完全具备开发综合体和商业地产项目的关键能力，这将给综合体项目招商带来诸多难题，以及后续的经营压力。

派臣(上海)投资管理有限公司董事长耿乃兴就透露，在其接手改造昆明滇池度假区一巨型商业地产项目之前，该项目从 2011年2月到2013年底的近两年时间里都没有任何有效签约。

类似上述昆明项目由于人口密度低、区域竞争激烈、体量与商业品质错位等招商难、空置高项目在全国层出不穷。

由于招商困难，一些三四线城市的本地开发商项目开始远离难招进来的主力店而由一些高租金的小品牌商铺填满整个项目，但是，王锐认为，这是饮鸩止渴，单纯为了一时的高租金而去掉主力店会对整个购物中心项目造成持久的巨大伤害，无法让不同业态品牌客流互补带动。

雷玉红认为，在供过于求的整体态势下，有经验的全国性大型专业开发商更能选择准确的位置，选择有丰富经验的零售物业设计经验的建筑师，设计出更能吸引商家和顾客的项目，也更可能说服关键的主力商家进驻以及后续的运营管理。诸如上海K11、嘉里城和北京的侨福芳草地等购物中心最近在购物中心经营上更强调品质生活的营销策略就显出了差异化，对如今追求全方位购物体验的消费者就是越来越有吸引力的场所。

“反之，不懂得去探索发现和满足消费者新需求和差异化需求的中小型开发商、一些区域型开发商可能就会遭遇很大的麻烦。”雷玉红说。