一家房地产研究机构4月份对17个一二线城市的调查显示，涉房信贷全部出现了收紧。中原地产研究显示，其中广州首套房贷利率全面上浮，北京、深圳等地亦有进一步收紧的迹象;而在三四线城市，房贷更难以获得。21世纪经济报道记者选取十个位于山西、广东、湖南、福建的三四线城市采访显示，其房贷收紧比一二线城市幅度更大。

21世纪经济报道记者获悉，此前更多被中小开发商青睐在分期付款业务，目前也开始受到大开发商的更多关注。包括万科、保利、华润等大型开发商在内，目前也都在强烈关注首付分期，并尝试为购房者设计更多的便利购房的金融手段。

一家华南区域城商行内部人士透露，该行正在研究进行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要针对全国排名前十的大型地产商中的几家。在开发商、二手房中介以外，新房代理行业通过小额贷款公司，开始涉足为资金不足的购房者补充首付。

在此背景下，可能催生出又一种“次级贷”现象，其中隐含的风险值得关注。

弥漫的房贷荒

17个一二线城市数据显示，房地产信贷无一有松动改善现象，其中北京、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。

在广州，搜房网调查显示，高达58.39%的购房者近4个月有在申请房贷，此间银行虽然受理业务，但大多无法给出具体的放款时间，被通知要等半年才能放款的购房者占了12%。“首套房贷款利率普遍上浮，最低5%，最高达20%。”

21世纪经济报道记者采访显示，广州国有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制银行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有银行上调幅度则达到了30%，或新增房贷业务则处于暂停状态。广州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。

在深圳，作为房贷业务做得最多的银行，建行目前也没有首套房贷款优惠，放款时间也按照客户的信用和资产记录变得更加分化，一些少数优质客户能较快拿到审批，而更多的申请人则被迫等待，最长的甚至有等待超过一年的情况。

尽管已然如此紧张，不过有知情者称，“一二线的情况还算是好的。”在山西省运城市，张文购买的一套商品房距其支付首付款已经超过3个月，至今没有拿到贷款审批，无奈他只好支付全款。

在近期被热炒和看好的环京津一带，武清、廊坊、保定等地的商品房贷款特别是针对非本地户籍购房者，审批变得更加严格，本报了解到，不少购房者被迫改为支付全款或者一年期分期付款。

房贷的紧张大大影响了开发商的销售额和现金流。易居中国统计显示，一季度房企资金到位增速明显放缓，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%;一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增26.3%变为同比降5.2%。

不合格的贷款人?

开发商对购房者的首付款和按揭贷款的依赖越来越大，近年几乎占到开发商资金来源的40%。压力之下，开发商纷纷推出各种措施吸引买房人入场。今年春节期间，恒大地产便推出全国范围内的首付分期策略，分期期限3-5年，以此抢占市场。

此后，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)在广州的少数楼盘也尝试推出了首付分期，分期期限4到9个月不等;而刚刚上市不久的时代地产更全面推出了首付一成活动。位于广东番禺区的时代外滩项目，首付仅需交一成，余款在一年内支付完即可。

21世纪经济报道不完全统计，在广州，包括合景泰富、雅居乐、时代地产等多个大开发商先后推出垫付首付、分期付款的促销活动，涉及楼盘数十个。

而在广东惠州片区，开发商垫付首付更为普遍。畔山名居一成首付、阳光圣菲0.8成首付、三远大爱城零首付等层出不穷。

二手房代理机构也在加入。深圳新兴二手房中介平台中跃地产，声称深圳任何小区任何房子都可以做零首付。

参与类似业务的还有小贷公司。世联行业主金融服务平台工作人员介绍，世联行云贷针对世联行代理的楼盘业主，贷款额为所购房源首付的一半，贷款期限分为3- 6个月的短期贷款，月利率为本金的2%;长期为1-3年，月利率50万元以下贷款为1.2%，50万元以上为1.4%。

北京、河北等地多数房屋中介机构都有代为办理此类业务，“这种中介、代理行的小额贷款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了。”北京中原地产市场总监张大伟透露，北京有中介机构利用消费贷帮助购房者购房，而实际上来源于银行的消费贷款，有明确规定是不可用于购房的。

张大伟认为，目前中国楼市已经出现了很多类似“次级贷”(一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供贷款)的迹象。

从银行层面来看，前述银行个贷经理说，在当前主要是刚需人群入市的情况下，需要对几十万的首付进行分期支付的购房者，甚至需要小额贷款来支撑其资金来源的购房者，一般也是不合格的贷款人。银行会非常谨慎地对其资信进行调查和审核。

值得关注的是，交了首付不代表房屋交易完毕，在不少地区，由于余款难以批贷或放贷迟缓，又迫于购房合同违约条款约束，一些购房者被迫改为全款买房或者全款分期业务，一些人甚至不得不去寻求小额信贷融资，解决购房款问题。由此房贷难题事实上转嫁给了购房者。

积聚的潜在风险

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，本身没有首付支付能力的人一般资信比较差，银行方面难以审批房贷，在这种情况下，合同都难以履行;此外，按照购房合同，不付款就不可能交房。但这种分期付款的情况下，购房者已经交了一部分钱，但到了交房时间又交不齐余款，此时双方之间是否会产生纠纷也是一个隐患。

中国房地产学会副会长陈国强则指出，从开发商方面来说，垫付资金对开发商资金链有很高要求，对于购买者是否按约定时间支付资金，也面临一些不确定的风险，出现违约的可能性也是存在的。

广州一家推出首付分期的大型地产商人士说，目前推行的零首付政策，实际上只是把首付款的缴纳时间适当延长，但一般都在6个月内。对于一个没有太多积蓄的人来说，这显然会发生包括拖延缴纳等事件，对于开发商和购房者都会是一件懊恼的事。开发商资金回笼不顺畅，而购房者面临房产被收回、损失已支付款项的风险。

上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，免首付、首付分期等政策之下，很可能会出现购房者中途违约现象;而一旦降价潮持续，原有房产的剩余还贷额度甚至高于房产价值，那么购房者的情绪就会激化，出现断供。所以要提防中国出现类似美国的“抵押赎回权丧失”的问题。

另一方面，本报了解到，在银行惜贷或者拒贷后，其他各路小贷机构、实力欠缺的开发商纷纷加入到购房款的“运作”中来，可能带来更大的风险隐患。

(21世纪经济报道)