今年全国两会以后,在“双向调控”的指导政策下,库存量过高的部分城市屡屡试探政策底线,纷纷拟定调控政策,但至今没有一家敢做“出头鸟”。相应的政策都处于“调研”“反馈”阶段。
虽然还没有“吃螃蟹者”,但种种试探已经为未来的政策出台做了铺垫。
地方政府的焦虑
4月16日,国家统计局发布一季度楼市数据,3月末,
商品房待售面积5.2亿平方米,相比2013年增加了3000万平方米。这是2005年以来,
商品房待售面积的最高值。
2014年起,全国
商品房销售面积及销售额增速已经连续3个月双双下降。国家统计局数据显示,一季度,
商品房销售面积2.01亿平方米,销售额1.33亿元,同比分别下降3.8%和5.2%,其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。
此外,房地产开发投资增幅也在下降,一季度,全国房地产开发投资15339亿元,增速环比回落2.5%。
这对于部分库存量已经过高的城市来说非常痛苦。
温州已连续降价32个月,前年、去年GDP增长分别只有6.7%、7.7%。而整个浙江对土地财政的依赖度排全国第一,杭州、温州楼市下行,将会进一步影响财政收入。
无锡也是如此。来自无锡官方的统计数据显示,截至2013年12月底,无锡市
商品房库存量增加至1727万平方米,去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平方米,存量房的去化周期将近3年。今年一季度无锡
商品房成交10716套,同比下降24.12%,成交面积减少22.16%。
这种情况下,各地政府虽然未出台救市政策,但相关的调查和征求意见,显然已经对后续可能出现的持续低迷做了应急准备。
暧昧的前奏
记者调查了解到,在长三角的一些城市,房地产调控政策在执行层面有越位和松动的迹象。在温州的一些区域,如购房者没有二套以上住房,都可再购房,温州以外无论有几套住宅,在温州购房不限购。在安徽合肥,外地人即使没有本地一年社保,也可以在开发商介绍的包装公司帮助下,以1.5万~.8万元不等的价格取得购房和贷款资格。政府不出台文件,但对此类行为默许的现象,成为地方分类调控措施未出台前的一种替代做法。
未来明紧暗松将是一种主基调。目前不少城市已开始对限购政策作出调整,表面紧,内部认定却有所松动,各地已经形成不成文的默契。
下半年或迎来调整窗口期
从政府的角度而言,房地产市场不景气,会直接影响到财政收入。江苏镇江新区一位招商局人士告诉记者:“不可否认,一方面,政府现在有很大部分的财政收入是靠土地,房地产市场一旦大幅下跌,直接影响的是土地拍卖,这是地方政府所不愿看到的。另一方面,招商引资依然是地方政府的重要任务,从目前的情况来看,房企依然是各地招商引资的重点。”
中央分类调控理念的确定,给地方政府松绑调控提供了政策依据,但在国家没有明确出台指导方案或细则前,地方政府想松绑限购,又陷“有贼心无贼胆”的怪圈中。
此外,对于当前楼市是掉头向下,还是短期的观望尚不确定。业界人士普遍认为,房地产市场不会出现过于严重的危机。这或许也是当下调控暂缓的原因。一旦救市过早,也可能为后续的政策出台和产业调整带来影响,更不用提来自中央政府层面的压力了。
因此,综合多方因素考量,今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的数据出台以后,若持续低迷,救市措施会得到包括中央层面的默许甚至支持;另外,经过市场的调研和反馈,相应的救市措施也会更加完善。而且由于不再是“一刀切”的调控,地方政府的调控思路也不会是单一的松绑或者收紧,而是可以全面综合地考虑发展方向。
“一方面,楼市下行趋势开始,给地方财政和经济增长的压力需要逐步显现;另一方面,双向调控精神指导下,地方也需要调整时间。”中国房地产业协会副会长卞洪登告诉媒体。