诱因：定位失误+产能过剩/

薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，珑原一期和二期都存在一个问题—营销定位。一期的产品总价过高，开盘时楼盘单价一度超过700万元，而在市场供应充分的情况下，这样的总价缺乏竞争力。

和一期的情况相似，二期叠加别墅推出时，搜房网上珑原对外报价曾经达478万元。但上述价格仍然没有足够的竞争力，所以导致珑原二期的销售也很缓慢。上海网上房地产的数据显示，珑原二期绝大部分的已售房源是在去年11月和12月卖掉的。从今年2月到4月，每个月的成交备案套数只有1套。而同一板块的九龙仓兰宫去年7月开始销售，半年就卖出了超过七成叠加别墅房源。

原因是，虽然兰宫成交均价每平方米较珑原高约5000元，但由于其叠加别墅仅为90平方米出头，总价控制在250万元左右，因此吸引了很大一批购房者。

薛建雄认为，珑原两期开盘销售都不佳，除了入市时点没有把握好，也与公司的项目定位失误有关。

他表示，目前上海西部供应最多的就是总价400万元~2000万元的别墅。这一价位的别墅不仅供应量多，相互间区别也很小，因此市场竞争十分激烈。此外，目前松江的生活配套仍然较市区有很大差距，一定程度上导致项目销售压力较大。

在竞争极为惨烈的情况下，一旦没有定位好客户需求，必然面临销售遇阻的压力。

招商地产在珑原项目上的营销失误，甚至表现在拿地阶段。当时，松江已有一大批的别墅项目开发，正在形成潜在的供应力，其中不乏容积率在0.2以下的纯独栋别墅项目。但招商地产却误判形势，以为容积率1.0左右的联排别墅在这一区域也能有很好的市场。于是以当时较高的价格拿下了广富林地块。但是，没有想到类似的别墅产品在此后大量供应入市，对珑原的营销形成了威胁。

在这样的背景下，珑原只能面临两个结局，要么降价销售，要么延长开发周期。对此，刘宁表示，招商会用后一个方案，相信整个项目最终还是能赢利的。

不仅是佘山珑原，同一区域的华润佘山九里也面临着类似的问题。这一项目的大平层产品，单套售价接近2000万元。由于总价过高，去化非常差，2011年4月至今，只卖出了1/6的房源。金地天境也是同类问题，在过去三年时间里，这一项目已累计推出了14万平方米，但只卖出了3万多平方米。

此前，融创中国董事长孙宏斌已经提出了住宅开发产能过剩的问题。他当时认为，房地产产能过剩问题主要存在于二三线城市。但是，从佘山珑原、金地天境等项目的现象可以看出，产能过剩也同样存在于上海市郊的高端楼盘。

滞销盘降价潮已现端倪/

上海易居房地产研究院2014年4月18日发布了《2014年3月份70个大中城市房价指数报告》，报告指出，3月份，房价涨幅继续双双收窄，维持“合理”区间，但逐步降温明显。形成目前房价走势的因素有二：一是进入2014年，多地市场改变预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢；二是银行房贷收紧，加剧楼市观望情绪，阻碍部分入市客群，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。易居认为，房价涨幅已持续收窄，未来房价走势将慢慢由“合理区间”逐步进入“偏冷区间”。

楼市寒风乍起之时，这些长期滞销的项目如果不选择降价，或许很难扭转局面。

21世纪不动产高级研究主管蔡冠宇告诉记者，从4月初至今，上海楼市不论是新房还是二手房成交都十分平淡。在徐汇滨江区域，一些中高端楼盘有降价的意向，在南翔等板块，出现了开发商垫首付的情况。“五一”房展会临近，预计开发商会大体量推盘，在竞争激烈的局面之下，降价的可能性正在增加。

在全国整体房价涨幅收窄的情况下，上海难以独善其身，据统计局公布数据显示，2014年3月上海新建商品住宅和二手房价格环比增幅分别为0.4%和0.2%，与上月相比，新房价格持平，二手房价格增幅收窄0.4个百分点。

据21世纪不动产上海区域市场研究部在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中，2014年3月大部分楼盘价格维持不变，在变动的楼盘中，大户型2涨3跌，中户型3涨2跌，小户型0涨1跌。除大户型楼盘上涨个数较2月份不变外，中户型和小户型楼盘分别减少了1个和4个。

值得一提的是，各户型上涨个数总计5个，是自2013年1月来，标杆楼盘各户型上涨个数总计最低，而下跌户型却是最多的。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，上海二手房价格滞涨，主要是在买卖双方价格拉锯、新房市场分流等诸多因素的影响下，市场有效需求不足，房东的强势地位逐渐被撼动，被迫选择让利促成交，导致部分区域价格出现一定松动。从目前情况看，上海二季度房地产市场行情依然面临增长压力，预计房价依旧将保持微涨或停涨状态。