原标题：上海土地流转新政：存量工业用地可转为商业用地

据财经网，为解决城市发展与土地稀缺的矛盾，上海开始向存量用地谋求发展空间。

上海政府日前下发文件，着力盘活、优化存量工业用地，符合规划条件的存量工业用地在补足地价后转型为研究总部、商业办公、教育养老等类型用地。

与此同时，筹划已久的上海自贸区土地流转条例浮出水面，有望近期公布。据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地；受益于该利好消息，上海自贸板块大涨。

目前随着北、上、广、深等一线城市人地矛盾日益紧张，上海此次对存量工业用地流转的探索对解决大城市土地稀缺有着重大意义。

上海土地新政：盘活存量工业用地

近日，上海政府下发《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，只在盘活工业用地存量，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

上海此前已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28%，土地利用绩效水平差异较大，布局结构有待进一步优化调整。

《办法》允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地。不过转型过程须符合政府对地块所在区域的整体规划，经过区县政府指导并批准后方能进行。

对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150％，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70％；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70％。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

自贸区土地流转试点 自贸概念股大涨

筹划已久的上海自贸区土地流转新规浮出水面，有望近期公布。

据上海证券报，自贸区将有望允许将工业用地流转为工业、商业和办公用地三种属性的综合用地：

上海自贸区土地拍卖相关人士向上证报资讯透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。

上海市国土局从去年开始规划自贸区土地流转方案，目前已接近完成。上海证券报称，此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前，如能流转为综合用地，则与此前的设想相比，还多了办公用地这一层功能。

对于自贸区内的“地主”们来说，土地流转将为其带来重新估值的机会，许多企业的资产价值将产生巨大改变。