豪宅市场产品细分时代的来临已为业界公认，“多功能”、“大尺度”、“高配置”，已经成为衡量豪宅价值的三个维度。业内人士分析，目前豪宅要想突围，必须至少做好其中一个方面。

作为北京豪宅市场的领头企业之一，鸿坤地产也意识到了这个问题。经过细致市场调研后，鸿坤地产发现，高端客群对城市核心区豪宅功能需求正在出现明显的细分趋势。除了以单纯居住为目的置业外，一种依赖于城市资源配套，同时又看重豪宅产品本身的复合性、功能性的置业需求正在悄然增多。

买家关注豪宅功能

据亚豪机构统计数据显示，今年以来北京豪宅市场出现冷淡。单3月份，北京57个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共成交135套产品，同比下滑7成。创下了除今年2月份以外的第二低值。至此，2014年1季度，北京公寓豪宅市场仅成交了399套产品，同比、环比分别降低了68%、100%。

与此同时，分析当前市场成交发现，豪宅买家不再一味追求超大尺度和奢侈华丽，转而更注重产品能否具备提供更多的实用性的功能属性，比如高端社交平台、个人爱好及个性化生活需求。

一位在豪宅市场浸淫多年的业内人士分析，目前这些高端业主渴望在城市中心拥有一套房产，使得既能够承担接待客户、款待友人、小型聚会等社交平台功能，同时又拥有收藏展示、品鉴赏玩、甚至是一种纯粹满足业主兴趣爱好私属空间的豪宅产品。

这位业内人士以鸿坤.花语墅为例，他认为该项目对功能型豪宅做了一个全面的诠释。鸿坤花语墅项目，既带有庭院，同时又带有地下室，地下室的空间可以做酒窖、影音室、雪茄吧、SPA，甚至还可以做展览室，珍品、字画、玉器等藏品均可在这里陈列。

TLD设计公司执行总裁Mark Dodds马丰宁也认为，质量是豪宅产品的第一要素。他在考查多个豪宅项目后总结道，如果一个项目能够做到功能齐全，既能听音乐、藏酒，也能开party，那么相对于又大又贵的高层豪宅来说，优势也是明显的。

中国城市发展研究院常务副院长章惠生就表示，现在豪宅的标准业内人士公认的是，档次高、多功能、高配置，必须要以功能属性作为其价值属性，不能只简单局限于居住的需求。

地段、区域优势是前提

有业内人士指出，功能型豪宅要想胜出，还要依托项目的地理位置，做适当开发。

该业内人士以鸿坤花语墅为例，其功能价值之所以得以凸显，除了在项目的产品设计下了工夫外，其所处国贸核心位置与项目低容积率形成的强烈反差也是令其功能价值发挥到最大的原因之一。

据了解，鸿坤花语墅所在国贸商圈高端配套价值毋庸置疑，同时，其周边轨道交通等交通路网非常便利。

对此，鸿坤地产相关负责人分析，以往十几年，北京城市豪宅都是高层、高密度、高容积率产品垄断市场，而别墅基本上在五环外、六环外。花语墅项目位于国贸核心地段，却是罕见的低密度规划，坐拥城市核心资源的同时又具有别墅式生活体验是产品的重要特质。

据介绍，花语墅占地面积2.7万平方米，总建筑面积6.5万平方米，以1.6容积率的别墅规格呈现出城市花园宅邸。同时，绿化率则高达60%，拥有独特的低密度建筑形态及私密性设计。

因地制宜 鸿坤再造价值别墅

据了解，除了花语墅项目，鸿坤地产还开发了林语墅另外一个高端项目。不同于花语墅的多功能型住宅，林语墅因地制宜，意在打造西红门区域的“全家庭型精装”价值别墅。为此林语墅项目更注重产品规划价值、服务价值和社区配套价值三大价值。

其中产品规划价值体现在豪华全精装，采用全手工干挂石材，考究细节，秉持世界级节能工艺，有4.8万平方米园林，三千平方米高尔夫体验区。项目服务价值意味着林语墅采用国际金钥匙专享私人管家服务，体现在对地板采暖分区调节，采用软化水系统，末端采用直饮水，确保用水安全。为了完善社区配套，采用物联网智慧云社区和智慧医疗，并实行地下车库直接入户，减小车辆对社区影响。

据介绍，该项目位于南四环的西红门区域，项目容积率为1.02，有276余套联排和叠拼别墅组成的纯别墅社区。

之所以定位全家庭型别墅，鸿坤地产也是基于该项目的地理优势，交通、教育、生活配套和环境的优势条件都有利于打造家庭一体式服务：西红门商圈，近新国门机场、西红门医院、北京第二实验小学，兴海公园及即将建成的大型体育休闲公园都成为林语墅“全家庭型别墅”热销的资本。