快慢哲学

业内观察人士认为，九龙仓此次大举促销打折，也预示着其开发模式的重大转折。众所周知，港资房企大鳄均擅长高端物业的运作，其在香港的开发经验是“借地生钱”，即通过长时间的“捂盘”，地价大幅升值之后，才推出高附加值产品。

“我们也在改变，之前按照香港的开发模式，就是土地越来越值钱，应该是‘放长线做地产’的模式。”周安桥称：“最初我们进军内地市场时，大多采用的这种模式，但后来发现并不合适。”

而九龙仓所谓的“长线”开发模式，在内地被解读为“捂盘”，这与中央的政策相悖。周安桥表示，由于内地收土地增值税，所以在资金并不充裕的情况下，大部分企业都采用“高周转”模式。“这种做法影响了我们，而且我们对之前的做法进行了深刻的反思。”

但周安桥坦言，“知易行难，虽然这个模式大家都知道，但真学起来就不那么容易，因为好多企业在拿地之前就有了方案，几周后就拿到了预售证，甚至有些企业会在不合规的情况下开盘，但他们之前就算好了‘违规’的成本，即使罚一些钱也无所谓，这种运作模式在之前我们是不敢想的。”

目前，内地规模化房企基本沿用“5、9、12、30”的高周转模式：拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼现金流转为正……类似的快速周转模式帮助了内地不少中型企业迅速扩大规模。

在周安桥看来，虽然目前九龙仓尚未达到这样“炉火纯青”的地步，但正在一步一步接近该模式，也让回报提前了不少。

之所以加速周转，是因为九龙仓在内地有着更宏大的蓝图。周安桥透露，目前，在九龙仓集团2000多亿的投资物业估值中，内地仅有500亿元，但5年后，集团的物业总估值会达到5000亿元，国内会达到1000-2000亿元的规模，未来会加快在内地的发展速度，尤其在商业地产方面，内地会占集团的半壁江山，甚至会超过香港。

但九龙仓在商业领域并不会激进。周安桥称，将来在内地建造综合体，未来10年不会超过10个。“如果我们一个综合体能够服务1亿人口，那就比较安全，所以我们不会单纯追求数量。”

当然，为了更好的实现在内地的棋局，九龙仓亦采取了“广交朋友”的策略。“目前，我们与万科、中海、绿城等不下10家大的企业有合作。”周安桥透露，对于合作，九龙仓一直是开放的态度。

但作为“外资”，九龙仓在内地的发展也遇到了一定的限制。据了解，数年前就已进驻北京市场港资开发商，包括九龙仓在内，目前似乎集体退出了。对此，周安桥称，其一，港资企业对保障房、限价房等看不懂，产生了心理的抗拒；其二，北京拿地之后，对开发企业的付款要求很高，作为外资，运作需要6个月资金才能到位；其三，外资注册一个房地产公司后，做完一个项目就不能做其他项目了。

业内人士认为，这也是数年来，港资房企在内地发展缓慢的主要原因，也是其布局二三线城市为主的原因。

正因为如此，九龙仓在拿地上显得尤为谨慎。周安桥透露，今年，如果九龙仓买地，会在原来进入的城市买，买地规模不会超过销售数字。

“但我们长期看好内地的房地产市场，因为城镇化提出了‘三个亿’，相当于六年造一个美国出来。”周安桥称：“这也为香港公司提供了很多机会。”