C 同质化竞争 本土项目压力重重

按照国际规律，人均GDP超过4000美元可启动城市综合体的开发建设，人均GDP10000美元时，城市综合体进入快速发展，逐步成熟阶段。今年3月20日，太原市统计局和国家统计局太原调查队发布信息称，2013年太原人均GDP已达到9130美元，这意味着太原市将进入城市综合体的快速发展期，并逐步进入成熟阶段。在2013年，太原销售额排名前三位的购物中心，销售业绩均超过了15亿元，是5年前排名第一购物中心的3至5倍。而这三大购物中心全部为城市综合体项目内的房企自持商业。

城市综合体自持商业的可观收益，让太原众多开发商眼红不已。事实上，早在华润、绿地、中铁建、万科等一线房企开始在太原试水开发城市综合体之前，太原的众多本土房企也在尝试开发城市综合体项目。正在建设的华宇百花谷，规划总建筑面积40万平方米，项目囊括4栋高层以及商业裙楼，物业类型有写字楼、公寓、高端酒店和商业中心；还有落户于长风桥东的平阳景苑，仅项目内的大商业配套就超过了8万平方米。

除了华宇·百花谷、恒实·平阳景苑外，太原在建及待建的城市综合体还有数十处，遍布太原城市中心及新兴区域。业内人士张治波介绍，与华宇·百花谷、恒实·平阳景苑相比，太原相当一部分城市综合体上马有些盲目。而这些项目在商业地产专业运营商面前，不但不会独树一帜，有可能会产生消极负面反应。“最大的问题就是产品定位的同质化，招商的困难。”张治波称，根据其对市场的调研，太原有近6成的待建城市综合体，其开发房企没有商业运营的经验。房企的开发模式简单处理为“商场+住宅”的开发模式，没有根据招商品牌的需求来规划设计项目，更没有对项目的定位进行过前期市场调研，项目的定位与市场需求出现脱节。

“商业地产是一个新的领域，一个非常专业的领域”，山西省房协副秘书长田峰介绍，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此持有经营更利于项目运营，但这要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。在太原，部分号称为城市综合体的项目，开发商为收回资本，都将物业分散出售，对运营管理及招商投入不多，这就会造成项目招商缺乏统一定位，运营管理一盘散沙，出租收益率下降。更严重的是会造成商业、写字楼的空置，难以聚集人气。

张治波认为，集中在太原次商圈内的综合体已暴露出同质化倾向。项目特征基本为临街底层设计为商业，项目临近道路交叉口的楼宇设计为写字楼，项目内部设计为住宅。但是项目的商业、写字楼的承租吸引力有多少，开发商并没有考虑。这就造成一个区域内多个综合体项目竞争激烈，开发商将面临巨大的招商压力，想方设法抢占商家资源。“将会使原本良性的城市综合体发展轨迹变味，而形成不良竞争。”（山西晚报）