■ 市场焦点

自住型商品房分流作用已显现

目前，北京已有6个自住型商品房项目启动申购，房源合计超1.2万套。但多位业内人士不约而同地表示，虽然尚未达成实际成交，但从数字上看，自住房供应套数已经占到一季度1.6万套成交量的78%，供应结构的改变，是造成一季度楼市成交萎靡的重要原因。

“自住型商品房的上市虽然并未形成规模，但却提前锁定了海量购房需求，对刚需盘的目标客户形成分流。”一位不愿具名的业内人士表示，随着自住房陆续签约，整体交易均价将会被拉低，从而加剧刚需购房者的观望。

事实上，从之前开盘的多个刚需项目排号蓄客情况也能窥见一斑。据悉，在近期开盘的刚需项目中，开发商调低预期入市，涨幅处于相对低位，即便如此，房源供需比从之前的“多人抢一套房”，变成了“一人可选多套房”。

而另一位不愿具名的房企人士也认为，自住房的推出对于刚需项目的分流作用越来越明显，逼迫刚需项目不得不重新审视市场，从而做出应对。

■ 房企预期

房企冀望以中高端房平衡利润

与备受煎熬的刚需盘相比，主打改善型的中高端项目表现较稳定。上周，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦(楼盘资料) 和位于望京的望京·金茂府(楼盘资料 业主论坛) 均采取“小跑冲利”的销售路线，分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，当日售罄。

亚豪机构副总经理高姗认为，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也从一定程度上影响了中高端市场。自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。

某上市房企人士告诉记者，由于北京土地市场持续高热，成本居高难下，未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势将会更明显;自住房折损的利润会从商品房销售中平衡回来。但北京万科总经理毛大庆却认为，由于自住需求有限，未来高端住宅市场也未必“好过”。

房企声音

刚需盘不好做或让价或扛着

●北京万科总经理毛大庆

今年刚需盘一定“不好做”，尤其是户型完全和自住型商品房类似的项目，会明显受到压力。以住总万科橙为例，项目遵照政府定价需求，购房者是以自住房的价格购买正常商品房，售罄完全在情理之中。

目前自住房项目申请冻结了几十万以上的符合条件的购买者，大多数人要等到确定没买上才会再买商品房，所以刚需盘开发商要么在价格上做出让步，要么扛着，以时间换利润。

控制拿地成本关注改善型需求

●北京龙湖总经理宋海林

从政府调控的角度来说，自住房的推出是希望覆盖夹心层，这种做法有一定道理，并且目前来看已经起到一些作用。一些排号自住房的客户发现中签率也不低，还有一定的机会，可能会愿意花一些时间去等自住房。

对北京龙湖而言，原则上还是会控制拿地成本的同时，在居住产品上会关注去覆盖另一些购房人群，比如说改善型需求。北京龙湖特长就是坚持差异化发展的同时，进行多业态、全覆盖，这一点不会发生改变。

本版采写/新京报记者 李捷

(新京报)