【内容摘要】在重庆主城区位版图上，南重庆多年来一直处于“尴尬”境地，因为“重庆向北”的论调早已深入人心。然而，时过境迁，大家悄然发现，轨道3号线通车、巴滨路通车后，南重庆的人气越来越旺。而近日，随着东水门大桥、南山隧道的通车，再次将南重庆推上关注度的顶端。

2013年11月10日，重庆巴南，新开业的商社汇巴南购物中心。

在重庆主城区位版图上，南重庆多年来一直处于“尴尬”境地，因为“重庆向北”的论调早已深入人心。然而，时过境迁，大家悄然发现，轨道3号线通车、巴滨路通车后，南重庆的人气越来越旺。而近日，随着东水门大桥、南山隧道的通车，再次将南重庆推上关注度的顶端。

南重庆崛起已成现实

一座大桥带来的是整个重庆主城和新晋热区“南重庆”的全城聚焦。3月31日零时，东水门大桥正式投用，让“南重庆”以崭新的面貌重新亮相。这里不再是远离主城的偏僻地，这里多了高端写字楼、别墅以及城市综合体，让公众对南重庆的印象瞬间改变。

人气是最好的例证

时间回到3月29日晚上，位于巴南花溪轻轨站的东原·桐麓样板间、示范区开放，一下涌入了数千人，排起长队拿号看样板间的壮观也只有眼见才会惊叹。时间再往前推到2013年12月，巴南万达广场金街旺铺两次开盘两次售罄，创下了21天劲销7亿的销售奇迹。

多年来，主城跟随“重庆向北”的步调，北区楼市一路引吭高歌，而今，随着巴南区、南岸区政府行政中心的搬迁，几度携手共造“南重庆”，轨道3号线通车，这片区域早已悄然蓄积能量，以待一炮冲天。南重庆吸引了多个品牌房企，其中不乏保利、万达、东原、远洋、同景等知名品牌房企。

延伸

交通、配套升级催熟“南重庆”

在重庆人印象中，“南重庆”中的巴南一直处于“落后于主城”的现实。对此，巴南区区委书记李建春并不回避，并信心满满地表示，巴南将担当“向南加速度”主力军。他表示，在重庆五大功能区域建设中，巴南区纳入都市功能拓展区的面积最大，占据了拓展区总面积的35.2%，“这意味着机会更多、空间更大、更好发展。”李建春说。

现实中的巴南，摊开重庆楼市地图，九公里向巴南区一路进发，沿龙洲大道、渝南大道两侧，在售和待售的楼盘项目就有数十个，东原·桐麓、长江国际原墅、远洋高尔夫国际社区果岭洋楼、佳兆业广场、巴南万达广场等，均是知名房企开发。

毫无疑问，轨道3号线的通车拉近巴南与主城的距离，商业配套的日趋完善，也增加了购房者的信心。据巴南区政府透露，未来，巴南区将在全区范围内规划建设18条特色商业街，包括滨江路餐饮茶艺街、重庆喜街、龙洲湾商业街、渝南汽车活力街、麒龙服饰主题金街等，建成后将是集餐饮、娱乐、购物、休闲度假、汽车消费为主题的特色商业街区。

视线再跳到南重庆的另一个板块——茶园。随着东水门大桥和南山隧道通车，茶园、解放碑、江北嘴三点间的空间距离也大幅缩短，随之也降低了购房者对茶园的区域抗性。“等轨道6号线开通后，茶园新区入住率提升，人气还会旺。”业内人士表示，东水门大桥的通车会率先带动一批有车的高端住户的入住，随着公交、轨道的成熟、催化，今年下半年茶园新区的入住率将有大幅提升。

市场影响

南重庆板块未来持续发力

对南重庆板块的未来，不少业内人士充满信心。“南重庆给人偏远的印象，也正是如此才得以保存下很多自然资源。”业内人士表示，以巴南区为例，该区的森林覆盖率达到41%~42%，高于主城平均覆盖率。同样，也正是基于南重庆本身城镇化水平不高，后期建设有更多的资源和参照可以借鉴，发展的空间才会更大。

“目前从主城区整体房价来看，南重庆的板块由于是新兴区域，房价并不高，这对刚需购房者而言很有吸引力。”业内人士表示，随着交通、商业等配套的日趋成熟，尤其2015年巴南万达广场开业后，近70万平方米商业体量将成为巴南龙洲湾首屈一指的城市综合体，对提升区域价值起到积极意义。

向南or向北？重庆城市发展方向大探讨

“重庆向北”、“二次向北”之外，城市是否还有其他发展方向？哪些区域后劲十足？近期，重庆商报记者采访各方专业人士，他们给出的一致答案是——向南。

“2013年年底，业内几乎有个共同的观点，重庆不止是向北发展，现在到了向南发展的时候。”重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫表示，南滨路、弹子石地块已无地可拿，南坪主城区已无扩展空间，只能往茶园、银龙等拓展新区，而因交通不便的巴南龙洲湾片区，随着巴滨路、渝南分流道、轻轨等交通条件的改善，逐步打开巴南对外窗口，与主城连接更为紧密。

向南是宜居新方向

重庆南城迎来春天

——商业地产实战操盘专家、重庆房协商专委专家委员、重庆骏邦地产顾问公司执行董事林海彬

“任何一个地区的发展首先离不开的就是政策支持。两江新区的打造，可见‘向北’是城市发展大方向。”林海彬说，这在政策支持方面可以看出“向北”的导向是显而易见的。随着五大功能区划的出台，两江核心区——照母山、蔡家、礼家、悦来再度聚焦市场关注，已经成为重庆二次向北的必然发展板块，加之该区域一流的生态环境以及高速、轻轨、快速通道路网的建成，以后将有更多市民选择居住在这三大片区，所以更需该区域各板块规划建设适中的商业物业，配与各服务功能性商业业态，以满足大量常驻居民的消费需求，因此商业机会较大。

而重庆向北之外，城市向南是另一大趋势。“南城，更适合居家，但不适合做大商业。”林海彬认为，重庆南城，是一个狭长地带，但其有山有水，自然资源丰富；再加上学府大道-南城大道、渝南大道分流道、巴滨路以及轻轨等构筑的便捷交通，这里将是非常宜居的地带。而在商业发展上，由于便捷的交通，巴南一带的居民一般都是白天在主城核心区工作、消费，晚上回家休息，其零售业及高端餐饮、休闲、娱乐等、被主城分流了，不太适合做大商业。但是，南区未来常驻人口的增加，却给餐饮及生活服务类商业带来的许多机会，更适合做一些夜间休闲和社区商业。

相比而言，在城市向南的趋势下，茶园因在地势上相对独立，所以茶园的商业可以自成一体，锁定住当地的居民。同时，茶园的产业功能不会导致大量居民外出工作，具备产城融合的条件。

重庆南城迎来春天

——重庆优地美机构董事长沈光明

10年之前，重庆向北。在重庆北区经过了10年的快速发展之后，重庆房地产市场悄然吹响了重庆向南的号角。对于重庆南城，重庆优地美机构董事长沈光明认为，南城有着良好的城市设施设备等配套，也有着众多品牌开发企业的带动，迎来春天恰是适逢其时。

“过去的10年，规模性开发、改善居住往北走，这是重庆房地产市场的主旋律。反观10年前的南城，当时以南滨路、海棠晓月等为代表的项目，也曾让南城盛极一时。但随后，房地产市场的主战场，主要集中在了北区，而且推进的速度非常快。”沈光明分析表示，正是在这10年时间中，北区大片大片的居住区已经成型，当开发企业继续向北，在北区全新组团中开辟天地时，面临城市距离实际问题的购房者，还需要一个接受的过程。

在这样的背景下，重庆南城的区域优势和洼地价值就体现出来了。“南城这边，有着商圈，也有足够的人口基数，还有着产业支撑，同时，交通等城市配套已经非常完善，可以说，南城迎来开发春天，完全是适逢其时。”另外，在万科、保利、万达、旭辉等实力品牌开发企业的入驻和带动下，巴滨路、龙洲湾、二塘等南城核心区域，将转变成为规模化、城市化居住区域。

未来南区更有看头

——重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫

经过多年的积累和沉淀，今年大南区相较于大北区，表现将更好，影响力也将大大提高。

首先，就交通改变而言，现在大南区在轨道交通、道路交通、桥梁建设、隧道通车的共同利好下，成功实现了南、北无缝连接。轨道3号线、6号线的开通，将南岸区、渝中区、江北区、渝北区、北碚区等多个区域成功串联起来。南山隧道、慈母山隧道通车，燕尾山隧道、龙洲湾隧道已规划筹建，东水门大桥、千厮门大桥的建设等都将加速区域融合。

第二，在资源方面，南区靠长江，南山、慈母山等山景资源也优于北区。此外，远洋高尔夫、庆隆高尔夫等高尔夫资源，相较于北区也更为平衡。

第三，在房企进驻、区域价格方面来说，北区土地资源有限，价格普遍偏高。而大南区近年来形成了一股开发热，去年土地出让量更位列全市前列，今年将会出现开发量井喷的情况。就城镇化水平而言，南区处于城镇化发展阶段，购房者需要走出城镇，刚需客户占比将居高不下，价格也会低于北区。

此外，2013~2014年期间，金科、保利、万达、融创、万科等一线品牌房企纷纷进驻大南区，促使巴南、南岸等区域的城市价值得到了大大提升，物业形态也得到了丰富，洋房、高层、写字楼等产品向多元化发展。各种区域利好的共同作用，让南区以超前的速度在追赶北区，未来发展南区更有看头。

（ 华龙网-重庆商报 ）