原标题：旧改项目玩不转 海航置业兵败深圳

据《中国房地产报》，以总占地超200万平方米、总建筑面积687万平方米的土地储备量被称为“深圳大地主”的海航置业，于近日低调出让其位于深圳的3个待建项目。深圳海航置业董事长兼总经理陈雪松3月22日接受多家媒体采访时，以“水土不服”概括此次“撤退”的原因。

而多位深圳地产界人士分析认为，海航置业退出深圳，与其海航城项目阻滞有关，显示了此类地产新贵在专业开发能力上的不足。

出手项目均是旧改

根据海航集团官网信息，海航2008年初涉足房地产，已进入全国20多个城市，拥有在建项目40余个，在建面积近540万平方米，可售物业总估值超300亿元。此外，海航置业拥有大量持有型物业，分布在北京、上海、广州、长春、青岛、西安等热点城市。其中写字楼11栋、酒店22家，这两类物业的总建筑面积号称已超100万平方米。

2011年4月，深圳龙岗区深惠路一个旧改项目——南联港台城市更新项目奠基，让海航置业这个此前在深圳市场上默默无闻的“大地主”浮出水面。该项目位于深圳特区关内与关外交界处，交通位置绝佳，历来是房企必争之地。海航能够拿下总建筑面积约62.3万平方米的此项目，显示了其实力。

更让业界瞩目的是，海航置业随后又连续在深圳拿下金稻田项目、新天地项目和坂田村项目，以及龙岗区中心的吉祥广场项目。这5个项目总计占地超200万平方米，总的规划建筑面积达687万平方米。据深圳市社会科学院城市营运研究中心统计，这使得海航置业在2012年超越中信、华润、佳兆业等，一跃成为深圳的“大地主”。

这5个项目都是旧城改造项目，且都位于深圳近两年来增长最快的龙岗区。而且，“除吉祥广场外，其他4个项目都是从新鸿基发展（中国）有限公司和宝源控股有限公司收购的。”3月25日，一位知悉此事的佳兆业地产高级投资拓展经理在接受中国房地产报记者采访时透露，地产巨头新鸿基之所以愿意转手，与旧改较之招拍挂更加耗费人力、物力、财力有关。

“旧改项目关键是借助本地的人脉等多种资源，协商后找到“地主”真正关心的问题，做好利益分享方案。”这位佳兆业高级经理向本报记者介绍，在这个关键问题上，大牌国企和本土化民企各有优势，新鸿基退出、海航接手就不难理解了。

因此，陈雪松表示，海航置业作为深圳市场的外来者，缺乏本地化优势，难以推进涉及拆迁的项目，“玩不转旧改”，是为“水土不服”。而陈雪松也明确表示，上述3个项目都转给了更具本土优势的深圳当地民营开发商。

海航短板：缺乏专业开发能力

不过，“水土不服”除了无法推进拆迁，可能还有无法推进项目开发的意思。南联港台城市更新项目是2009年海航置业通过收购宝源控股和新鸿基的股权间接获得的。该项目总建设用地面积约14.3万平方米，规划总建筑面积约62.3万平方米，拟建成一个含住宅、商业、写字楼、酒店式公寓等的大型城市综合体，首期规划总建筑面积19.07万平方米。

项目奠基一年多后，才确定案名为“海航城”。与此同时，未有任何施工迹象。一位知悉此事的深圳地产工程界人士3月26日向中国房地产报记者透露，该项目的拆迁难度很大，直到2013年8月31日才开放营销中心，11月才开放样板房。

“这与海航置业的开发模式有关。”这位地产工程界人士分析道，因为成立时间较短，海航置业在房地产开发、流程、产品设计及销售服务等方面并没有很强的专业能力。因此，海航近年来发展房地产业务的重要方法之一就是将手中的大量土地资源，提供给专业地产公司合作开发，然后分享利益。

早在2010年3月，海航置业就高调地与佳兆业地产签订了一份“策略联盟框架协议”，拟在土地开发、金融等多个方面合作。当时，双方已计划在4个项目上展开活动，基本确定以海航置业提供土地，佳兆业进行开发的模式。

但这份策略联盟框架协议后来并没有落实。前述佳兆业高级投资拓展经理表示，这与双方在开发模式上无法达成一致有关。“地产的利润主要是在拿地环节确定的，海航置业明白这一点，也因此对利润要求太高。”海航城项目奠基后，海航置业又与光耀地产签订了一份战略合作协议，业界一度传闻海航可能将5个项目全部交给光耀地产来开发。对此，前述地产工程界人士分析认为，相比佳兆业，光耀地产的住宅项目开发能力更弱，两者的联合显然是不可能的。

重心转向并购和资本运作

海航城首期规划的19.07万平方米总建筑面积中，住宅面积10.75万平方米，商业面积6.49万平方米，商业性办公1.35万平方米，预计2014年12月交付使用。但据代理该项目的中联地产研究部一位负责人3月25日透露，项目销售走走停停，没有太大起色。

据这位人士介绍，一般而言，该项目以62平方米精装公寓、144平方米住宅为主，其中后者属于首次改善型住宅物业，成熟的开发商对这两类物业一般都投入重金包装打造。其次，该项目所处的龙岗南联片区目前在售项目较多，且多以大盘为主，包括万科、远洋等均有项目在售，海航城会面临激烈的市场竞争。但截至目前未见开发商有大力推广的意思。这导致的结果是销售节奏走走停停，销售回款非常缓慢。

“这从一个侧面说明，海航置业不是想独立开发，而是把资源都放在并购和资本杠杆上。”仲量联行亚太区地产部董事总经理Paul Muller3月25日接受中国房地产报记者采访时表示，海航置业近年来并不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏，以及资产泡沫的节奏来迅速做大资产规模，即依托并购和资本杠杆。

回顾海航置业的亮相过程，其先以凶猛姿态在土地市场攻城略地，拿下了大量的土地储备。继而四处找“壳”拟上市。虽重组绿景地产失败，借壳九龙山又纷争很大，但仍然不改借壳初衷，令业界颇为惊诧。

“背靠大型国有集团，海航置业这样的企业缺的不是钱而是资产。没有资产它很痛苦，有资产就有了融资渠道。”Paul Muller进一步分析认为。

截至中国房地产报记者发稿时，深圳海航置业多次婉拒了中国房地产报记者的采访请求。而中国房地产报记者3月26日从深圳市规土委相关人士处获悉，规土委去年底向其发出了限期开工通知，这也是导致其出让项目的原因之一。而这一点也可佐证其确有退出深圳市场的意愿。