记者：现在开发商对商业地产的理解是否存在误区?

鲁炳全：商业地产是以经营性物业为载体，以创造持续、稳定、增长的现金流为目标，根本属性属于非银行类金融产品。因此，商业地产的投资开发，要具备金融的理念和导向，也必须要站在金融的角度打造和构建商业地产的投资开发模式。真正的商业地产，要在经营能力、交易能力、现金流的创造能力等方面加强。如果没有这样的认识，还是像住宅一样当作物业来建造，本质上就错了。

正是因为对商业地产的概念、认知和理解存在误区，导致整个行业对商业地产的操作水平处于比较低端、粗放、非专业的阶段。今后要想继续保持良好的盈利能力和市场竞争力只有改变以往的投资模式，通过经营性资产的投资开发来优化资产资本结构。

记者：商业地产与住宅地产要差别运作主要表现在哪些方面?如何做才能避免出现所谓的“垃圾物业”?

鲁炳全：首先表现在选址上。商业地产项目在选址时必须要尊重商圈的基础和属性，并以此确定这一商圈的目标消费群、主力业态，以及投资回报率。这是做好商业地产的基础。

其次是商业地产的规划与设计环节。目前在中国从事商业地产设计的人士，绝大部分是建筑设计师出身，他们对商业及商业需求的理解几乎是空白，设计的物业基本处于“想像”阶段，再加上投资商的个人爱好和兴趣倾向，最终将商业地产项目设计成了“把自己当人，把别人不当人”的作品，最终导致商业地产没人捧场的状况。

比如，目前很多商业步行街都变成了“不行街”。除了选址环节有问题，设计环节也出现了问题。大部分步行街被设计成30米宽、甚至40米宽，这完全忽视了尺度感的营造。观察古代商业街，有几条街像大马路一样?很明显设计师在规划步行街时，没有充分地考虑消费者需求，没有把人当人看，通过“想像”搞成的结果，就成了“不行街”。因此，商业地产项目在规划设计阶段必须更加专业。

第三是招商和项目推广。在我看来，真正的招商要从拿地、选址开始。

第四是项目的运营管理。运营管理是目前中国商业地产发展的软肋、短板，也是制约中国商业地产发展的瓶颈。在发达国家都有专门的运营托管公司来管理商业地产项目。而在中国，很多项目处于“生而不养、养而不教”的状态，也不知道如何管理，导致项目发展不利。

记者：在你看来，商业地产的运营目标是什么?

鲁炳全：进入商业地产要走资本运营的道路，要将这些物业进行整合，在资本市场上获取更多的利益。不断变现套现，不是依靠物业本身，而是依靠物业的经营性，以及物业现金流的创造能力，更多的是用这些物业运营的收益权，在资本市场进行交易。（中国房地产报）