日前，浙江兴润置业投资有限公司（以下简称“兴润置业）债务违约事件浮出水面，这家宁波地产界曾经首屈一指的房企大佬轰然崩塌，牵动了政府、银行、企业、媒体、公众乃至国外一些媒体和评级机构的敏感神经，这家曾经的龙头房企破产之后各方将会有何种举动？政府、银行方面将如何出面解决这个“烂摊子”？

对此，记者对该线索进行深入了解，经记者多方打听后，日前记者从知情人士口中独家获悉，奉化市政府正与宁波部分实力雄厚的本土房企接触，并欲从中觅得合适接盘者。

一宁波本土龙头房企向记者表示，兴润停工楼盘或暗藏风险，在接到奉化市政府抛出的“橄榄枝”后，甚至未细谈接盘方案，就直接表示了拒绝。

随后记者联系到宁波市其他规模相对较大的开发商，但都表示目前还没有接到地方政府的相关接盘通知。

地方政府出面调解 本土一品牌开发商一口回绝

在“兴润置业债务违约事件”之后，奉化市政府专门成立了应急工作领导小组和专案组，有序处置兴润置业相关工作。

到目前为止，兴润置业及关联企业总负债35亿多元，其中24亿银行贷款涉险，19家银行卷入房企“违约风波”。分布在奉化、宁波、杭州三地。银行贷款额度最大的是建行，逾12亿。并有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人。

21日，浙江奉化市政府办公室副主任陈光辉表示，“据目前初步估算，（兴润置业）实际资产不足27亿，资金缺口8亿，已资不抵债，不走破产程序会比较困难。”

此前，奉化当地有关官员表示，奉化在积极寻找“接盘者”，同时也与银行多次协商，希望予以妥善解决兴润一事。但至今，奉化官方微博“奉化发布”尚未发布任何新的进展情况。

据记者了解到，奉化相关部门已经在有序开展行动积极接触宁波本土大牌开发商。日前，宁波一龙头房企向记者透露，“奉化政府已经找到我们询问接盘意向，但是我们拒绝了。” 同时，昨日记者连线另一家本土上市房企，对方表示暂时还未接到类似接盘通知。

拿地成本过高拖垮资金链

此前，奉化市金融办主邬永本介绍，兴润置业资产总额在27亿至30亿元，桃源府邸和长汀村旧城改造项目为其核心资产。

记者对其核心资产进行了简单的估算：

从上述表格不难看出，兴润所持有的两个项目长汀与桃园府邸仅楼面价就高出周边占地面积相当的项目两倍以上。

据此前公开资料显示，长汀旧村改造项目占地面积为20.37万平方米，总建面26.93万，其中开发商能够开发出售的面积约为8.6万平方，容积率为1.8（后政府为吸引兴润置业接盘将容积率提升至3.99）。该地块起始价为3.37亿元，实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式，以村民安置房+货币的方式，换得村里土地的商业开发。有当地政府工作人员表述，2007年兴润置业实际控制人沈财兴接手长汀村项目时，综合成本估价高达1000万元/亩。

2010年1月11日，兴润置业斥资6.6亿拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，用于桃源府邸项目开发，当时楼面价为7852元/平方米，据相关资料显示，桃源府邸项目总投资成本预计为13.4亿元。

外加长三角地区近期出现楼市下行现象，楼市状况并不乐观，兴润置业资金链断裂或与其此前高价拿地、高端项目回笼慢、银行信贷收缩等不无关系。

除了成本过高之外还有一点不容忽视，记者在兴润置业官网发现，长汀村可用于商品房开发的地块规划原是13幢33层的高楼住宅，分为三期开发，一期开盘之后预计在2012年10月至2013年10月可回笼资金7—8亿元。根据销售计划估算，一期占总房源的1/4，合计市场价10亿元，项目所有房源合计市场价约40亿元。

另一项目桃源府邸为兴润置业所开发的高端别墅产品，共计划开发51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓，按计划是2011年12月开工，于2013年12月交付。

记者找到的《浙江兴润置业萧王庙街道泉溪江地块桃源府邸项目可行性研究报告》 （2009年）显示，该项目预计总销售收入18.8241亿元，税前利润5.3578亿元，税前投资利润率40%。经过目前公开信息计算，桃源府邸所有房源抛售将会得到26亿的回流资金。

计划赶不上变化 回款过慢加速资金断裂

然而当记者抵达兴润置业长汀旧村改造项目现场时发现，目前已建成的是名为弥勒一苑的安置房项目，由6幢高楼组成，约900套房源，在规划中的商品房项目所在地还是一片民宅。

据悉，该安置房项目已于7年前便已建成，但由于长汀村拆迁的历史遗留问题，房子空置多年，村民迟迟没有搬入，致使规划中的商业用地上还散居着不少村民，三期商品房项目只能停留在“规划”中，之前投入的资金也难得到回报。

兴润另一重金投入的项目桃源府邸，由于拖欠工资与电费，项目现场已没有工人作业。原先的建筑工人被搬运工所取代——他们前来搬运从脚手架上拆卸下来的废旧木料运往湖州。此外，曾经的合作商已派员工运回之前出租给工地搭建脚手架所使用的钢管。

原定在去年年底交付的楼盘目前处于“烂尾”状态——停工多月。记者看到，房屋已全部结顶，部分别墅已经开始做外立面。

桃源府邸具体销售数据如何？记者并没有找到任何相关资料，宁波透明售房网上暂无法搜索到该项目。据记者现场了解及村民表述，2012年6月桃源府邸开盘即遇冷。

无论是长汀村还是桃源府邸，销售现实与原计划几乎是南辕北辙，作为房企最大的资金来源通道——销售回款面临了变数，进而加速了兴润置业的资金链断裂。

（来源自兴润置业官网）

利少限多 兴润停工项目成烫手山芋

鉴于兴润置业开发的桃源府邸项目已销售了部分房源，一旦无法交付成为烂尾盘，购房者将损失惨重，因此，地方政府寻找相关企业“接盘”已经迫在眉睫。

据上表述，目前宁波某龙头房企无意接手，“风险比较大”。据该房企负责人表示，在此前北仑也曾有一个“烂尾盘”寻找企业接手，在政府担保推进的过程中依旧出现了一些灰色陷阱，“项目之前涉及到了违规预售，这不在政府的预测范围内。”

项目转让，一般以股权转让为主，转让方式分为协议转让和公开拍卖，不管何种方式，成本核算都是开发商最看重的要点，能够接手的开发商一般为资金实力雄厚的企业。

对于桃源府邸这种已然开盘甚至即将交付的楼盘，业内人士告诉记者，这种项目限制太多，主体都已完工，接手房企必须按照原先的规划继续作业。

根据调查，桃源府邸的拿地价为7852元/平方米，而与之毗邻的地块楼面价则为3204元/平方米，4年不到楼面价跌幅超过50%，整体土地价值缩水近4亿。“利润太低”，据这位业内人士分析，奉化地处宁波房价低洼区域，整体城市规模较小产业结构不平衡，城市发展较缓慢，“很少会有开发商愿意接盘”。