非险企产品设计混乱

尽管保险公司目前还没有成型的以房养老产品，但从《征求意见稿》可以窥见险企未来以房养老产品的轮廓和框架。

保监会规定，试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+ 0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

另外，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品，指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度及犹豫期内客户的权利。犹豫期不得短于15个自然日。

而目前市场上充斥的以房养老产品则显得比较混乱。丛女士表示，他们的以房养老产品运作模式是这样的：首先，公司请“关系较好”的银行作出评估并发放以房养老贷款，贷款额度进入公司账户之后，由公司每月付给银行贷款利息、老人生活费用，并抽出部分额度作为准备金。

具体额度为，由公司请银行和房产评估机构对房产做出评估，然后银行按照评估价格的60%发放贷款，比如评估价格为100万元的，则银行发放60万的贷款。

当记者质疑如果老人的寿命超出公司预期，或房价走跌，出现亏损怎么办？丛女士介绍说，公司目前有两种方式应对亏损，一种是配备专业的人才对老人的身体健康进行评估，根据评估决定发给每位老人每月养老金；此外，公司对将银行贷款进行投资，“公司有专业的投资团队，投资收益将会抵消银行贷款利息”。

她表示，公司已经与部分财险公司合作，购买了相应的财产险，如果老人的寿命超出预期，超出部分则由保险公司承担。随后，记者询问了华泰财险、国寿财等财险销售人员，他们表示：“没有听说过这样的险种”、“不知道有这样的险种，需要征求一下公司方面”、“这个暂时没法承保”。

此外，公司第二种以房养老产品是“对冲息”，即双方共同分享房屋贷款，以理财收益对冲银行利息，并每月发放养老金，直至老人过世。

面对记者质疑，曹经理告诉记者，“公司有专门的投资渠道，最低利率也达到26%，所以公司除不收取手续费，每月还给付养老金之外，还有红利可返给老人。”