高价拿地的代价

一位当地银行人士透露，风云突变，兴润置业资金链在4年前开始承压，而这和该公司在事业辉煌期高价拿地不无关系，另一方面，兴润置业近年开发楼盘资金回笼缓慢，然而融资池却急剧收缩，这部分缘于银行信贷政策的调整。

去年上半年，中国银监会下发《2013年大型银行监管工作要点》，要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，其中就提到了房地产。

一名金融机构人士介绍，几乎每一场金融综合会议，地方政府主要官员均会倡导贷款支持实业领域，房地产企业“一分也不要再贷了”。

与此同时，土地市场的挤压，也是致命一环。以下两项土地交易足以佐证兴润系资金池被狠狠抽水。

据奉化市国土资源局官方网站显示，2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格，拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块，其性质为70年纯住宅，总出让面积为140083平方米(约210.33亩)。该地块被兴润置业用于“桃源府邸”项目开发，共分三期，容积率0.6，总建筑面积为8.404万平方米，折合楼面价7852元/平方米。

2013年12月11日，世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块，最高容积率为1.1，地块性质同样为70年纯住宅。该地块成交总价约为5.756亿元，折合楼面价3204元/平方米。

前述对比可见，4年不到，同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%，这意味着“兴润置业”仅在这一地块上，土地价值就缩水了3.9亿元左右。

“银行续贷的话，评估价肯定是根据当前的市场价，由此就算银行继续放贷，额度也会随之大幅收缩。”宁波区域内一名国有银行业务人员分析，“再加上政策层面的调控，沈财兴为了项目顺利运行，承受的资金压力可想而知。”

记者从一当地知情人士处获知，更大的资产蒸发在兴润置业参与的长汀村旧村改造单个项目，由于地价下跌让该公司的资产缩水至少10亿元。据奉化市一位知情官员介绍，目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地，其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩而定。然而，当年“兴润置业”在获得该地块时，花费的综合成本约为1000万元/亩。

参与此事处置的政府人士分析，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地价格跌了，“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”