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　香港楼市已走牛十年 业内称崩盘几率小

　香港房地产市场素来以大幅波动闻名。自上世纪70年代末至今，香港楼市经历了三次房地产泡沫破裂，最令人印象深刻的莫过于在1997年亚洲金融风暴的洗礼下，香港楼市经历了一波长达6年的大熊市，期间楼价最高跌幅达到76%，造就了一大批“负资产”（即物业的市价低于原先用来购买物业的银行借款），不少港人因此破产。

　但2004年以来，香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2003年末约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。

　如今的香港楼市会否重演1997年式的“大跳水”？

　美银美林研究报告认为，尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，房价仍令许多市民难以负担。1997年香港地区房价达到峰值时价格收入比约13.2倍，2003年跌至5.5倍，目前价格收入比又已升至13.3倍。由于中国香港地区的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%，随着QE退出，10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%，才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。

　兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，由于中国香港采用联系汇率制，只要美国利率一收紧，香港银监会就跟着加息。但现在中国内地经济整体走弱，背靠内地的香港经济难免受影响，如果香港在经济不景气的情况下还要被迫加息，楼市出现大幅调整在所难免。

　但梁海明认为，在历次下跌周期中，香港楼价跌幅平均只在20%左右，极少遇见 “崩盘”情况，即便2008年美国次级债危机引发百年一遇的全球金融海啸，香港楼市也仅下跌了不到25%。他认为，除非全球再次爆发比亚洲金融危机更严重的金融风暴，否则香港楼市出现“崩盘”的几率很小。

　“梁振英上任后，虽然推出严厉的楼市调控措施，但由于房地产业是香港经济重要支柱，港府官员也多次表示，如果确定楼市进入下跌周期，政府必将撤销楼市调控措施及其他有关政策，因此香港楼市远远没有到崩盘的地步。”梁海明说。

　施永青也称，1997年在楼市顶峰期，香港人平均拿出74%的月收入贷款买楼。吸取了当年“崩盘”的教训，目前香港楼市无论是地产商还是小业主的资产负债情况均远好于当年。根据中原地产统计显示，目前香港小业主中有六成已还清贷款，剩余的按揭买家房贷支出仅占月均收入三成，加上内地买家的购买力远胜于1997年，香港房价再度出现 “腰斩”式大调整的可能性很低。

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　对话

　中原地产创始人施永青：

　内地地产市场尚未经历一次完整周期

　记者 区家彦 发自香港

　针对龙头地产商降价卖楼、香港楼市拐点渐现等困惑，《每日经济新闻》（以下简称NBD）专访了中原地产创始人兼董事施永青。

　NBD：去年下半年起，龙头地产商降价卖楼的新闻，新鸿基的尔峦更是以最高降幅45%震惊了业界。目前香港一手房市场的降价真相是什么？

　施永青：一些大型地产商降价卖楼是不可否认的事情，背后主要有两方面因素。一方面，这些大地产商都是上市公司，背负业绩压力，因此它们有降价促销拉动销售的动力。

　另一方面，为了吸引买家注意力，这些项目宣传的降价幅度往往有夸大成分，比如某项目宣称最高降幅达四成，但它的参考价是前一期推出的高端大户型产品，而现在推的大多是中小户型产品，产品并无可比性。