养老地产现实尴尬

尽管上市房企将养老地产视为投资金矿，但是目前我国的养老地产仍停留在概念和讲故事的阶段。诸多项目都是披着“养老”的外衣，以此实现盘活问题土地的目的，或者借着“养老”的名义圈地，最后还是落脚在住宅开发的窠臼。这背后凸显的是投入和产出的不对称，也即是高投入、慢产出。相比较于前端平台（拿地、开发）、搭建（养老地产）需要耗费大量资金，国信证券分析师区瑞明认为，养老地产盈利主要来源于后端的运营服务，因此投资回收期较长。但现实尴尬则是房地产企业往往本末倒置，重地产而轻养老。

从目前全球养老地产发展模式来看，大致分为欧洲以政府主导的社会福利型、美国的市场化开发型以及日本以政府+开发商合作开发模式。目前我国养老地产并没有探索出成熟的盈利模式，当前养老地产公司的收费模式五花八门，比如产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等，无论哪种模式都需要房地产企业有充足的资金链，因为一个养老地产项目的资金回收期可能长达30年。以已收官一年的保利—和熹会为例，目前入住率44%，每个月资金运营缺口30万元。

低端养老主要通过政府主导的公办养老机构解决，而涉足养老地产的房企主要集中在中高端养老市场上，高端即意味着对服务质量提出更高的要求。如中茵股份本周宣布已经与苏州九龙医院合资设立养老产业公司，同时强调双方将合力打造有中茵特色的“迁徙式养生休闲养老产业链”。具体而言，建立老龄群体高端体检中心及服务平台，并开创线上咨询、线下体验的新型O2O移动互联网养老咨询模式，但是发展前景如何，仍未可知。

养老地产，看着令资本垂涎三尺，实则难以下咽。无论是捷足先登的房企大佬万科A，还是高调宣布进军养老地产的世荣兆业，真正让养老地产产生效益并不容易。上海社科院专家对记者表示，这些项目短期都难以对房企利润产生贡献，如果在模式不成熟又熬不过资金压力的情况下，必然迫使宣称做养老地产的开发商最终“一卖了之”。至于资金充实、整合社会资源能力强，并且坚决转型养老地产领域的上市房企，对A股投资者长线投资或许将更具吸引力。

（来源：证券市场红周刊）