原标题：万科推动轻资产转型 地产业爆发“工业革命”

编者按：中国房企龙头万科公司正在对自己进行一场革命性的颠覆：以“小股操盘”、“互联网社区服务”等一系列轻资产发展模式，逐步取代原有的重资产开发模式。事实上，由“重”转“轻”的，还有为业界所熟悉的绿城代建模式。在房地产行业利润率不断走低的当下，地产商为何要推动轻资产化？轻资产化都有哪些方向？原有的扩体量发展模式是否走到了尽头？眼下还难以给出结论。但是，近几年来开发商一直尝试向轻资产模式“突围”，事实上已经是整个房地产行业的大趋势，房地产的“工业革命”正在集中爆发。

在万科年报中，“小股操盘”被赋予 “轻资产运营模式”的头衔，这种模式操盘的项目中，万科的身份不再是控股方，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

万科管理层表示，“小股操盘”模式下，万科在单个项目中的权益比例虽然不高，但因为每个项目所需要的资金投入不多，所以公司操盘的项目总数会相应增加，在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模。

至于具体收益分配，万科管理层介绍，这种合作模式下，双方可以事先约定。公司认为，这种模式最大的特点在于提高操盘一方的资金利用效率。

一成楼盘试水“小股操盘”/

郁亮在上周五的年度业绩会上表示，“小股操盘”有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入，给股东创造更多回报，”但他也坦言，从“大股操盘”到“小股操盘”，万科还有很长的路要走。

目前，万科已合作开展的项目占比过半，但大多数合作项目中，万科都握有不低于50%的项目股权。《每日经济新闻》记者根据年报数据统计，截至2013年底，万科手握开发项目共398个，合作项目207个，占总开发项目52%，但“小股操盘”项目仅42个，占所有开发项目11%左右。

而公司今年头两月新增的5个项目中，4个为合作项目，其中北京昌平和昆明项目中万科权益占比最低，均为50%，其余项目仍是“大股操盘”。

国泰君安分析师侯丽科认为，“小股操盘”模式中，一方面操盘方可以首先提取管理费，另一方面，如果项目的收益超过合作方合同约定水平，操盘方可以获取额外的奖励提成，即其利润分成比例可能超过其项目持股比例。侯丽科指出，在区域市场景气度下降的情况下，小股操盘模式更具有灵活性。

除此之外，“小股操盘”仍然面临着项目质量和控制权的风险，有投资者质疑，“小股操盘”会不会演变为贴牌，项目质量难以保障，最终影响万科品牌？为此，郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在 “操盘”，“万科靠一双手赚钱，而不是别的。‘小股操盘’是干更多活，赚更多钱。”

同时，长期从事房地产投资、接近万科的业内人士向 《每日经济新闻》记者分析，“小股操盘”模式的关键是保证楼盘的品质按照万科的水准输出。他表示，虽然万科有强大的品牌和规模优势，但仍较难大范围展开，更多是在双方品牌影响力不对等的情况下，手头握有土地，同时规模较小、经验不充足的小型开发商，愿意接受万科小股操盘的可能性才比较高。