每年两会，有关房地产调控的议题可以称得上是广大群众最为关心的话题之一。会期，北京副市长李志祥甚至公开对媒体说北京房价肯定要降，成为最受关注的话题。

但是，国家统计局公布的1月份全国70城房价数据显示，69个城市的房价仍在同比大涨。

对此，有房地产专家为稳定房价“献计献策”。其中，值得注意的是，不少专家一致认为，加大类住宅项目的开发，将会对稳定房价起到很大程度上的积极作用。

供不应求导致房价高涨 类住宅可“分流”资金

佑威机构执行董事黄志坚日前表示，目前房价过高的根本原因仍是供需矛盾，尤其是刚需产品供应结构性短缺，因此，只有增大这部分产品的供应量才能真正起到打压房价的作用。

克尔瑞研究总监薛建雄则直接指出，大量类住宅项目的开发和存在，将对住宅产品价格起到很好的抑制作用。

“原因在于，类住宅产品的总价比住宅产品低很多，而且都是小面积隔双层的功能空间，卖给刚需购房者，总价通常比边上同等户型的住宅要低三成以上，这意味着刚需市场上产生了更多选择。”薛建雄说，“现在一线城市的刚需住宅供应严重不足，但是商、办、工业类用地严重供过于求，如此这些地块被大量用来做类住宅，显然会对房价起到很好的抑制作用”。

近日，青浦卓越世纪中心项目推出的100平方米4房3厅3卫产品，因为能相当于住宅170平方米以上的空间，而引起了业内的巨大关注。此类产品是利用办公用房室内4.5米层高的特点，把客厅以外的卧室、厨房、卫生间等空间分割成2层，大幅增加了空间使用效率。且此类产品的房价可能与周边100平方米的住宅价格相当。这意味着本来需要花500万买公寓的购房者，只需要花300万买类住宅，就可以享受到同等品质的生活，而且可能还有更完全善的配套。

据该案营销总监彭熬杰介绍，项目50平方米的高层LOFT产品，做到复式2房2厅2卫，很受年轻人喜欢。在之前成交的客户中，就有一组90年情侣用本来打算买一1套90平方米公寓的钱，买了拉着2套LOFT。以后父母两代人做邻居，方便关照，又保证了私密，实现了复式生活。同时，他们腾出的老房子出租，也增加了租金收入和社会房源供应。

易居研究院副院长杨红旭专门赶去卓越世纪中心调研后，给出了产品很有创新，对购房者的居家需求有很大提升作用。这得到了交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁的肯定，李骁说今天要是带老婆来看，就再也回不到市中心，此类产品对年轻一代、特别是年轻群体拥有极大的吸引力。

2013年，上海类住宅成交前三甲的项目南桥卓越世纪中心、高尚领域、理想城各成交1162、868、729套。与同期住宅前三甲万科城市、农房万盛金邸、旭辉城的1553、1327、1266的成交套数相比，起到了很大的互补作用。类住宅产品解决了大量购房者的住宅梦。可以想像，如果少去此类产品，购房者集中到住宅楼盘，房价还可以更高。

上海中原地产咨询研究部总监宋会雍进一步指出，很多观点认为类住宅的出现会造成对房地产调控形成冲击，其实正好相反。

“类住宅是一种吸纳投资能量的分支，化解了大量的资金涌到住宅市场的压力。因此，当住宅政策趋于严谨，那么类住宅就会迅速分流该市场溢出的资金，这对于调控其实是很有利的。”

类住宅监管需加强 企业拿地应补地价

不过，业内人士指出，这类产品大量产生造成了一种市场上的“乱象”，而针对这些现象的监管却落实不到位。

陈曦指出，面前类住宅大量开发主要体现出来的问题是物业管理难度相当高，这容易造成一系列的社会问题。

陈曦说，类住宅中，商办和居住两类人群需求不一样、活动时间不一样，基本谈不上物业管理的品质。此外，物业管理费也难以计算，而消防安全方面也会面对更大的挑战。

“从政府监管部门的角度，不希望在一个建筑物业里面承载过多的功能属性，至少在上海政府一直在堵这个漏洞，最早是把所谓的酒店式公寓，公寓式酒店，产权式办公，公寓式办公这种标签都界定清楚，到底哪些算办公，哪些算是公寓，哪些70年，哪些40年，表述清楚。”陈曦表示。

薛建雄进一步解释道，在上海土地有四种属性，即住宅、办公、商业和工业，目前这四种产品都在混合使用。很多住宅社区里企业在办公，工业厂房也变成办公，而办公产权的却变成了居住，这其实是不符合规范的，其中也涉及到一些类住宅产品。对于监管层而言，这种情况很难办。

“在土地拍卖阶段，政府应该让开发商有一定的调整空间，不过在此基础上，也要补上相应的地价。”薛建雄建议，“如将一个项目做成住宅是没有税收的，但做成服务式公寓就有租金的税收，做成办公楼就有企业的税收，政府可以根据未来十年的税收来补地价，这样就会使土地实际实用功能更完善，政府管理更轻松。

薛建雄坦言，目前所有开发商都在打价格差，本来办公是可以为未来政府提供很多税收的，但是开发商拿了比较便宜的土地造类住宅用于居住，但却不给政府提供税收。实际上，购房者能以低的多的价格买到类住宅房，还是占了政府税收的便宜。