“轨交房”打水漂

绿地东上海业主：50万去哪儿了？

因为有地铁经过，绿地东上海价格高出周边同期在售楼盘近5000元/平方米。如今地铁没了。业主为“差价”买单，房产价值已被提前透支。

“小区出门100米左右有一个地铁18号线，这是已经规划好了的。”绿地东上海总经理曾广生此前在接受媒体采访时，这样介绍东上海三期项目。

也因此，三期项目定价远高于同年开盘的二期项目，同时也比周边同期在售项目高出近5000元/平方米。

购房短短几月，“已经规划好了的”轨交18号线秀浦路站突然取消了，这让东上海三期业主李维（化名）不知所措。

多花50万买地铁溢价

去年11月23日，东上海三期项目售楼处人头攒动，这一天是三期项目首次开盘，当日销售额高达5亿元。盘点热销的原因，地铁的存在“功不可没”。

李维对《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，东地产微信号：dongdichan）称，他所能联系到40多户业主，全是冲着地铁买的。当时，开发商铺天盖地的广告中说明，18号线秀浦路站就位于小区门口。如曾广生所说，距离大概只有100米。

今年1月29日，上海市规划与国土资源管理局公布的《关于轨道交通18号线（长江南路站—航头站）专项规划的公示》中，从2006年至2013年底一直在规划中的秀浦路站并没有出现，取而代之的是秀沿路站。

这让包括李维在内的三期业主们一时无法接受。“如果没有地铁，我们就没必要花高价格来买这个项目”，李维说。

李维购买的房子位于底层，成交单价3.05万元/平方米。

李维向《东地产》介绍，东上海三期去年11月开盘均价2.8-3万元/平方米，面积是89-131平方米的2房、3房。而当时周边在售的绿地梧桐院、御沁园公寓等区域内品质较好的楼盘均价才2.4-2.5万元/平方米。品质稍差的楼盘均价则不到2万元/平方米。

两公里以内的在售楼盘单价不会超过2.6万元/平方米。

换言之，绿地东上海的业主多花了约50万元来购买地铁“溢价”。

“东上海之所以能定价到3万元/平方米，就是因为门口规划有地铁18号线秀浦路站。销售人员也直言‘定价的考量因素就是因为地铁’。”

李维说，三期开盘开发商是按照秀浦路有站宣传的，大家接受这个偏高的价格也以此为条件。

开发商承诺打水漂

更让李维气愤的是，开发商在销售过程中，几乎认定了地铁站就在小区门口。

李维告诉《东地产》，包括销售人员的说辞、楼书、沙盘、宣传海报及项目负责人对外宣传口径，有的说明是在规划中，有的直接标明就是地铁站。

“很多业主不懂地铁规划的概念，只听开发商和销售说，宣传的海报里，直接画出地铁站的位置。如果不确定，完全可以说是政府正在考虑规划中，把没有的东西拿来作为卖点，违背诚信原则，并且危害了业主的利益。”李维此时提高了说话的声音。

《东地产》实地探访了解到，公示中的秀沿路地铁站距离东上海三期约1.5公里，“现在步行到地铁站大概需要二三十分钟，与当时买这个地铁房的期望值相差甚远。”

《东地产》就此问题致电浦东新区规土局相关负责人，询问18号线站点规划变更的原因。截至发稿前《东地产》并未收到相关答复。

不过，据周边居民介绍，不在秀浦路设点的官方回复是，康沈路太窄，施工会封路，影响沿街商铺运营及居民出行。“这个完全不是理由，现场的情况并不是这样。”李维说。

有居民猜测，从秀浦路变更为秀沿路，可能是因为秀沿路周边有待出让的土地；此外，也可能由于万达广场出了资金保证在万达广场设站点。

曾广生回应《东地产》称，这不是开发商的行为，而是政府行为。政府变更规划，开发商也没有办法。据曾广生介绍，目前开发商也在与政府方面沟通，希望维持原规划中的秀浦路站。

曾广生特别强调，开发商所有的宣传广告，均按照政府批示的文件打出的，广告并没有超越过政府书面材料。

3月底，东上海三期将加推一批新房源。《东地产》以购房者身份走访了售楼处，销售人员不再指着门口的秀浦路告诉购房者门口就是地铁站。转而说，距离项目最近的地铁站是18号线周浦站，并且18号线马上就要动工了。

未来利好应有“书面协议”

《东地产》了解到，在今年1月29日之前，轨交18号线一直参照2006年6月原上海市城市规划管理局批准的规划选线方案。根据方案所示，10号线起讫点为场北路至航头路，线路总长44公里，设30座车站，其中包括秀浦路站。

在此后的一系列详细规划文件中，明确了秀浦路站的具体站点。

上海律和理律师事务所主任律师陈太贵告诉《东地产》，如果开发商利用政府正在设想或草拟方案作卖点宣传，则开发商具备欺骗性宣传的嫌疑。如果政府规划有明确的书面文件及公示结果，开发商以此作为宣传卖点则可行。后期政府规划变更，属于不可抗力。

陈太贵说，至于该楼盘高于周边楼盘，这中间的差价如果是因为地铁因素产生，如今地铁没有了，业主可以适当找开发商寻求补救性的措施，以显示公平和等价有偿。不过，这一点很难界定，因为开发商核价的卖点因素是开发商的“内部账本”，购房者及第三方很难知晓。

从这一点看来，这中间的差价似乎要业主来买单了。

一位不愿透露姓名的业内人士指出，绿地东上海依赖轨交利好，以高出周边在售楼盘的价格售出，规划中的地铁站点取消后，一定程度上也损耗了房产价值。这也意味着，项目未来几年的升值潜力已经被提前透支了。

陈太贵提醒购房者，购买房产过程中，对于未来的利好要素，不应只听开发商口头承诺，应该形成明确的书面协议，以此保障自身合法利益。