近日，长沙市政府办公厅出台《关于进一步规范房地产开发管理的意见》，此《意见》将于3月24日起实施。《意见》明确提出，在取得预售许可证10天内，房地产开发企业要一次性公开全部准售房源的楼层、房号、户型、建筑面积、分摊面积、销售单价、销售状态及优惠折扣。

有专家指出，此举是为了规范开发商“捂盘惜售”等违规行为。

新华房产记者就此采访了房地产研究专家、业内人士和资深律师。

变相捂盘规避政策风险

捂盘惜售，从字面意思理解是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。

记者采访了多位房产销售经理和开发商，他们都对此讳莫如深，一位房产销售总监甚至直接对记者说：“我不会就这一问题接受采访。”

据一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，适度捂盘给消费者造成房源紧张、供不应求的感觉，从而加速购买，“这其实在营销学当中类似于于饥饿营销。是指商品提供者有意调低产量，以期达到调控供求关系、制造供不应求‘假象’、维持商品较高售价和利润率的营销策略。这么做的最终目的还是让楼盘卖得更快更好。”

“长沙这样做的开发商非常普遍，”这位业内人士告诉记者，现在打击“捂盘惜售”非常严格，如今开发商普遍的做法是“分次分批拿证”，即开发商推出一栋楼拿一张许可证，将房源小批量的投放市场，给消费者房源稀缺的假象，通过这样的变相捂盘来规避政策风险，同时达到经济利益最大化的目的。

捂盘惜售不会影响开发商资金链

在经济不景气的当下，开发商捂盘对其资金链有没有影响呢，回答是否定的，因为采取这一销售模式的开发商都”不差钱”。

按照规定，开发商自有资金只要占项目全部开发资金的35%就可以了，施工单位是垫资入场的，一般要等到楼盘预售时，甚至等到楼房封顶时，开发商才同施工单位进行最后结算。所以只要楼盘销售得好，资金回笼迅速，开发商根本就不用担心资金链断裂的问题。

专家：捂盘惜售将干扰正常房地产市场价格形成机制

湖南平康律师事务所律师熊治国告诉记者，捂盘惜售只是开发商的一种市场行为，只要在销售过程中，开发商没有虚假宣传，如本来房源充足，却称“房源有限”或者“进入尾盘期”，不算是违法。

中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学教授傅沂告诉记者, 虽然不违法，但开发商捂盘惜售将干扰正常房地产市场价格形成机制;扰乱房地产市场秩序，影响房地产市场的可持续发展;增加市场风险，尤其是金融风险;损害消费者权益，同时也不利于开发商品牌塑造。

傅沂教授说：“要彻底根除捂盘惜售，对房屋预售许可证制度进行改革，明确开发商的销售时机和推销节奏。但是这不是根本措施，因为买卖自由是市场经济的本质属性。规范土地转让程序，降低土地转让成本，使得开发商的开发成本控制在合理水平，从而有效降低开发商的垄断利润。同时，开征‘不动产闲置税’，以此来替代‘行政罚款’，弥补一部分政府土地财政的损失。这两种措施的有效结合，是根除房地产市场‘捂盘惜售’的根本措施。”（新华网）