【地产中国网·两会报道】2014年3月5日，国务院总理李克强在中央政府工作报告中指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和“共有产权”住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

在中国，“共有产权”住房并不是一个新鲜事物。早在2007年，江苏省淮安市就进行了该房屋类型的试点，随后，该模式也在江苏其他区域获得了推广。另外，在上海、贵州，也普遍存在共有产权保障房。

“事实上，共有产权住房是南方城市的创新。”全国政协委员、上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭在接受地产中国网独家专访时说。

而共有产权住房被再次热议并不是从政府工作报告起，这要将时间向后推移至北京自住型商品房定性为“共有产权”。

2013年10月，北京住建委发布新政，宣布向市场推出2万套自住型商品房，年后再推出5万套住房。但是，当时对于该房屋性质，政府并未明确规定。随后，在北京第十四届人大二次会议政府工作报告上，将自住商品房定义为“共有产权性质的自住型商品房”，首次明确自住商品房的性质为“共有产权”。

共有产权住房在中央政府工作报告中被再次隆重提出，这向公众传达出一个非常明显的信号，从抑制住房需求到扩大住房供给，政府调控思路正在发生转变。对此，张泓铭表示，增加共有产权等住房的供应，是对房地产调控长效机制的完善。而分类调控作为一个词语在两会中提出来，是很有必要的。

共有产权住房能稳定房价

地产中国网：在刚刚结束的政府工作报告中，李克强总理也提出了增加共有产权的供应，对此，您有什么看法？

张泓铭：它不是一般的商品房，还具有住房保障的性质。共有产权住房售价之所以比市场低30%左右，主要缘于政府的投入。在土地出让环节，政府承担了部分出让金，在建造环节，又减免了部分税费，因此部分产权要归政府所有。此外，共有产权住房与经济适用房除了产权性质不同，受众人群都是一样的。

地产中国网：增加共有产权住房的供应，对于房地产市场以及长效调控机制的建立都有哪些意义？

张泓铭：共有产权住房具有住房保障的性质，这对房价的稳定具有平抑作用。增加中小户型、共有产权等住房的供应，是长效调控机制的一部分，是在完善长效机制这个庞大的体系。事实上，已经定性为“共有产权”的自住型商品房，具有广泛的发展和推广空间，要在全国大面的推广。

分类调控很有必要

地产中国网：住建部部长姜伟新在接受媒体采访时用四个字表述了今年的调控--“双向调控”，而在今天上午的政府工作报告中，国务院总理李克强也表示，要进行“分类调控”，您如何理解这两种不同说法的调控？

张泓铭：分类调控作为一个词语在两会中提出来，是很必要的。简单而言，过热的区域要给降下来，过冷的区域政策要放松。而双向调控，我个人认为是需求和供应的双向调控。这种调控在过去已经出现，只不过当时注重抑制住房需求，而忽略了供应体系。因此，在十年调控之后重新提出来，这是对过去经验的总结和提高。

双向调控是从过去的抑制住房需求，到现在的抑制需求扩大供给共同并进。我个人认为，对普通型中小套型住房供给就要实行鼓励，而对改善型中大套型住房供给要实行允许，对豪华型大套型住房供应则要抑制。这样不仅可以保护真实需求，也可抑制虚假需求。

对长效机制不要有不切实际幻想

地产中国网：您今年的提案很多涉及长效机制和短效机制相结合，而在业界对长效机制的讨论也非常多，中国的房地产需要一个什么样的长效调控机制？

张泓铭：事实上，业内对于过去十年的房地产调控声音批评声音颇多，调控的主要目的在一定时期内部分得到实现，“调控等于空调”之说不成立。公正地说，如果没有“十年调控”，房价恐怕还要高。

“十年调控”之所以成效不足、成效不长，其重要的原因是同房地产市场相关的一些改革停滞，深层次矛盾没有解决，致使调控失去根本支撑。建立长效的调控机制，就要要完善住房供应、土地交易、财政税收、资本市场等各种体系。没有以上体系的完善，调控怎么会成功。

地产中国网：长效机制真的能实现中国房价的稳定以及去除房地产泡沫吗？

张泓铭：在房地产长效机制建立之前，肯定要经历一段时间的市场波动，这就需要短效调控机制发挥作用。即使有长效调控机制也不一定能够抑制房价和房地产泡沫，对长效机制不要有不切实际的幻想。在发达国家，目前实行的也是长效机制，但是还会有房价的波动以及房产泡沫的存在。

此外，房地产本身存在供给的滞后性和需求的灵敏性，这种矛盾是内在的，永久存在的。