郑州房产——地产中国郑州频道

从2012年开始，高铁概念受到热捧，郑州高铁东站出现了一轮写字楼开发热潮。巨量入市的写字楼也给该区域带来很大的销售压力，写字楼销售缓慢。今年开始到明年，随着高铁站写字楼逐步迎来交房高峰，郑州的写字楼市场也渐渐由高铁区域转移到主城区。

高铁站写字楼迎来交房高潮

2012年，郑州高铁站迎来一波写字楼开发热潮，由绿地、升龙领衔，约30个写字楼项目相继入市，但集中巨量供应让该区域的写字楼市场厮杀的惨烈程度，绝不亚于住宅市场。“这片区域蛋糕就这么大，大家都在争客源，为了吸引投资客，只有降价促销，但销售情况还是很一般。”某项目一位曾经主管写字楼销售的人士这样形容2013年初销售的情况。汇艺置业开发的写字楼索性不再对外销售，采取自持物业的方式。

不过随着2014年的到来，这些扎堆入市的写字楼也逐步迎来了交房高峰，据了解，2013年前已交房的写字楼有4个:美盛中心、中科金座、易元国际、凯利国际中心;而2014年交房的写字楼有9个：正岩铂兹中心、上上国际中心、河南文化产业大厦、建正东方中心、郑东商业中心，楷林IFC、永和宇宙星、升龙广场、建业五栋大楼;而2015年和2016年即将交房的写字楼有7个：东方国际广场、正商和谐大厦、威尼顿广场、绿都新都会、绿地中心。

在迎来交房高峰的同时，高铁站写字楼的销售也逐步走出了低谷。郑州同致行统计数据显示，2013年到2014年1月份，郑东新区供应98万㎡，销售91万㎡，基本处于供求平衡状态，月均销售约7万平方米，而均价也呈现走高趋势，维持在12000元/㎡上下。而库存方面，2013年包含高铁站在内的郑东新区写字楼去库存化非常明显，库存量一路走低，至今年1月份，库存降至7.8万平方米以下，去化周期仅为1个月。

郑州同致行郑州区营销总监曹清为认为，随着高铁站的建成和地铁的开通，高铁概念已少了炒作的空间，加上该区域写字楼供应量减少，部分在售写字楼都变成了现房和准现房，不但去化压力不大，而且对投资客而言，大大降低了投资的风险性。目前该区域写字楼售价稳步上升，人气渐旺。

写字楼主战场转移到主城区

你方唱罢我登场。随着高铁写字楼的销售渐趋尾声，这两年郑州写字楼的主战场渐渐转移到郑州金水主城区，而农科路、东风路、花园路一带成为了郑州高端写字楼开发的集中区域。

据了解，该区域规划和在建的高度150米以上高楼有7栋，品牌众多，超过了高铁区。有恒大中心、正弘国际中心、郑州万达中心、建业凯旋广场等高端写字楼。

此区域外，还有181米高的华润大厦、正弘凯宾城、金博大二期写字楼、规划270米高的二七时代广场等项目相继入市的二七商圈区域。

记者了解到，主城区相继入市的写字楼项目也让这两年库存压力增加了不少。郑州同致行统计数据显示，近一年来，老城区办公市场严重供大于求，供应110万平方米，成交46万平方米，供求比2.39，严重供过于求，月均成交仅为3.5万平方米，销售均价在10000元/㎡上下徘徊，远低于郑东新区。老城区办公库存直线走高，截至今年1月份，库存达63.5万㎡，以平均去化量计算，库存去化周期为18个月。

对此，曹清为认为，老城区大量综合体项目入市带来了巨大的办公供应，因此库存一路上涨，该区域未来仍将会有大量写字楼入市，库存去化压力将进一步加大。不过，他也认为，对于华润中心、万达中心这样地处老城区的高端优质的写字楼项目，未来销售形势和写字楼租金仍然看好。

曹清为表示，未来郑州还将有多个写字楼集中板块值得期待，随着航空港区开发的深入，港区对写字楼市场的需求也将变得旺盛起来，未来势必会成为写字楼开发热点区域，除此之外，其他写字楼集中板块基本还都在东区。这其中，龙湖CBD副中心十分值得期待，该区域将会占据郑州的制高点和最高档点。值得期待的还有龙子湖湖心岛写字楼群：该区域占据了大东区的优势，高校区环境，龙子湖水域规划，位置优势非常明显，目前，正商四大名筑已经进入实质性开发阶段，该项目位于湖心岛四大核心位置，项目之间有明显的差异性。而目前正商集团主推项目——学府广场，也是整个龙子湖区域的首开项目，具有很强的“原始股”投资价值，项目配备了14部电梯和近千个停车位，从自身配套方面真正做到了5A写字楼应有的标准。此外，郑州高铁站东广场也是未来写字楼开发的焦点区域。

写字楼软服务亟待提升

所谓“商者无域、相融共生”，高铁片区将吸引更多高端企业入驻，大大降低企业与其他城市的交通和时间成本，如此之下，高铁片区的商务活动，无疑会比其他区域更加活跃、高效、便捷。随之，写字楼的商务价值也将成倍攀升。但由于短时间扎堆入市，也带来消化不良的问题。记者了解到，东区高铁站附近开发的写字楼体量相当庞大，超过了200万平方米，而且产品同质化严重。处于同一个区域，地段共生、配套共享，产品还严重同质化，让本已脆弱的投资回报更加尴尬。高铁站写字楼在迎来今明两年的集中交房季后，延期交房、交通和商业设施短缺等问题将会变得更加突出。“越不好卖，越要削尖脑袋去卖。”一位从事写字楼研究的专业人士告诉记者，该区域写字楼的开发企业还是将过多精力放到了写字楼的前期销售上，而忽视了物业后期服务和附加值的提升。

“目前除了东边的住宅区底商有少许营业的商铺和饭店外，方圆一公里很难找到吃饭购物的地方。”去年刚刚搬入高铁站商圈某写字楼办公的陈先生说，每次中午吃饭，自己都是要外卖对付。对此业内人士说，杭州一家写字楼开发商，为了写字楼卖得更好，贴钱请“外婆家”(一家餐饮公司)入驻。记者还了解到，在北京、广州等地，写字楼地下室一般都配有餐厅，单位一般都发餐券。郑州的很多开发商，对于商业地产的开发与理解还停留在住宅理念上，强调的是交易收益，而商业地产的运营价值并没有得到最大化的体现。而目前郑州很少有写字楼配建公共食堂，有的开发商宁愿把楼层卖掉赚钱。

有业内人士对此提出建议，竞争压力在增大，办公写字楼产品要想脱颖而出，就必须在软、硬件上进行升级与创新，除了智能化系统、网络布线等高科技产品的硬件配套外，还须引入多项细致、人性化的软性附加服务，以五星级的服务匹配现代化的写字楼。目前，汇艺文化产业大厦等个别写字楼开发企业已经认识到这个问题，未销售的物业整体自持，该项目靠软服务提升自身价值，采用国际先进的“纯租赁”写字楼运作模式，统一服务、统一管理，严控客户质量，这种模式对于物业未来的高端性与增值性都是强有力的保障。后期物业管理是世邦魏理仕公司，该公司有丰富的物业管理与专业的写字楼运营管理经验，更让这座国际LEED认证的5A甲级写字楼万众瞩目、备受期待。

（来源：大河网）