近日来，杭州楼盘降价潮引起媒体广泛关注和讨论。再看北京楼市，成交量下降并不减价格上涨势头，南六环一楼盘取证价虽上涨29%去化率仍达90%以上。对此，伟业顾问市场分析师赵红娟认为，2014年是楼市理性回归的一年，也是城市间市场更加分化的一年。一线城市房价尽管仍有上涨压力，涨幅收窄将是大概率事件。二线以及三、四线住宅库存较大的城市“以价换量”销售或将拉开序幕。

楼盘“跳水”现于二线城市

根据国家统计局公布的数据，1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有6个，均属于二、三线城市。其中浙江省包括两个城市，除温州1月份环比降幅达1.5%外，杭州也赫然出现在环比降价城市名单中（降幅为0.1%）。

进入2月份，杭州楼盘大幅“降价”更是引起媒体等多方人士的广泛关注。经伟业顾问市场调查发现，德信·北海公园与天鸿·香榭里两楼盘销售均价有一定程度地下调，但调整幅度并未如传闻中“均价下调6000元/平方米”。其中，德信·北海公园销售均价由17900元/平方米下调至15800元/平方米，天鸿·香榭里目前销售均价为13800元/平米，较之前的均价17100元/平米下降3300元/平米。另外，运河·协安蓝郡、半岛国际等楼盘在近期也推出了尾盘特惠房，较之前均价分别下调1000元/平方米、400元/平方米。

北京楼市表现依然坚挺

北京楼市与杭州则形成鲜明对比。尽管2014年以来北京一、二手住宅市场成交套数同比均下降50%左右，但成交价格依然坚挺，根据2月24号国家统计局公布的数据，1月份北京新建商品住宅环比上涨0.5%，同比上涨18.8%。

从2月份开盘的项目来看，南六环多个新入市楼盘开盘均价“跑步”进入2万元时代,如大兴的云立方嘉苑三期取证价格和14个月前取证的二期相比涨幅已经高达29%，开盘当天去化率仍达90%以上。与此同时，北京土地市场则依然延续去年年底火爆局面，住宅用地成交溢价率连续14个月在25%以上。

未来楼市分化将愈演愈烈

伟业顾问市场分析师赵红娟认为，2014年是楼市理性回归的一年，也是城市间市场更加分化的一年。未来，一线城市房价仍有上涨压力，但涨幅收窄可能性比较大。二线以及三、四线住宅库存较大的城市价格“跳水”销售或将拉开序幕。

一线城市由于各项资源较集中，城市吸引力远高于其他城市，以北京为例，年均新增人口规模达60万，房地产市场需求居高不下，供应缺口依然较大。北京新增需求住宅供需矛盾从自住型商品房申购登记数据可见一斑。在首个自住型商品房御景湾项目创下75:1的登记人数与房源比记录之后，第二批自住型商品房依旧呈现“僧多粥少”局面。可以预见，一线城市特别是配套资源丰富的主城区房价依然有上涨的压力。但基于去年年底“限购”、“限贷”等行政调控手段升级、保障房及政策房建设力度加大、银行信贷收紧等调控组合拳，未来房价涨幅收窄的可能性增大。

二线以及三、四线城市间市场分化将更加明显，住宅库存较大的城市或将打开价格下降通道。根据伟业顾问数据平台，杭州（含萧山和余杭）目前全市商品房存量超12万套，面积超1500万平方米，其中住宅超8万套，面积超1000万平方米。同时，杭州市2013年全年土地出让收入超过1400亿，仅次于北京、上海和重庆，预计2014年将超过100个楼盘新入市。市场供给过旺的形势对楼市价格产生挤压作用，集中开盘的区域势必会首当其冲，也难怪楼盘出现“跳水”，开发商特别是中小型房企采取“以价换量”将是应对风险的重要举措之一。