调控市场下，别墅市场分化已成不争事实。一方面，一二线城市别墅市场呈现回温态势，而三四线城市依然“冰封”，而且这种分化还在加剧。另一方面，别墅变“小”正成当下时尚。“无锡的别墅超过300万就不好卖了。”一位业内人士道出了无锡别墅主流市场低总价的特点。

市场驱动别墅严控总价

低总价别墅盛行除了“禁墅令”之后政策的因素外，市场的因素则是别墅产品不断沿革的根本原因。专家认为，现在市场上大量出现的联排、叠加、双拼类型的别墅产品与传统意义上的独栋别墅有区别，是大的市场环境造成这样的现状。

从无锡近几年别墅市场来看，独栋别墅几乎在市场绝迹，包括弘扬三万顷、半山一号、南丰御园等马山别墅几乎处于销售停滞状态，个别项目年销售不过个位数。而据个别项目内部人士透露，由于别墅总价太高，加上限购限贷政策，别墅几乎处于停销状态，有的工地都已停工，看上去像烂尾楼，客户购买的信心就更加小了。

事实上，限购削弱大户型别墅的购买力，不少开发商转向小别墅的开发和创新。一向以“别墅专家”著称的龙湖，在限购市场下凭借出色的产品和景观打造能力，成为别墅市场中的领跑者。

在低总价的前提下，满足别墅的居住功能成为别墅项目共同研究的课题。去年年末，海派地产景瑞进驻无锡，刚拿地项目就针对性的完成了产品定位，营销负责人夏天向外界透露，景瑞为30岁年轻人定制别墅产品，低总价策略再次成为当前市场下的不二选择。

新进房企谨慎入市

据新华房产统计，2013年无锡别墅销售前十名全部为经济型别墅，成交户均面积为200-400平米之间，单套平均总价为300万左右。龙湖九里香醍尽管占据成交榜首，但仍无法掩饰无锡别墅市场趋冷的尴尬局面。

惠山别墅存量一直较大，阳光100汀枫渡、华府庄园、沁春园等项目均有大量库存，因此惠山别墅市场的饱和度较高，竞争十分激烈。原定于去年年底开盘的鸿墅项目，由于种种原因推迟了开盘，预计本月会首次开盘，产品以330-420平米联排与160-330平米叠院别墅为主。按照目前的惠山别墅定价水平，鸿墅的总价依然控制在300万左右。尽管价格和产品都十分贴近无锡人的喜好，但由于当前的市场环境，项目入市时机的选择依然十分谨慎。

另外，去年年底宣布进入无锡的景瑞地产，尽管拥有成熟的产品线，但开发商也曾不止一次的表示产品会在控制总价的前提下，对居住功能和空间的利用将达到别墅的极致，有望突破无锡人对经济型别墅的固有看法。项目预计6个月时间上市销售，能否形成新一轮经济型别墅的热潮值得期待。

别墅购买人群现年轻化趋势

“让无锡人提前十年享受别墅居住”是景瑞别墅产品的主要广告宣传诉求，据景瑞营销负责人表示，如今在经济发展、人口结构以及财富比例方面分析，购买别墅的人群正在年轻化发展，且以30岁左右居多，这部分有购买力的年轻人，正成为当前经济型别墅的消费主力。

“首先要买得起，其次是愿意买。”一位房地产业内人士表示：“如果目标人群锁定在30岁左右的年轻财富人群，那产品的打造就要围绕这部分人群的需求出发，增加一些个性化的空间，或者是否多利用一些高科技产品来完善因面积不够而形成的空间局限，增加居住实用功能，摒弃别墅的奢华和大尺度，是经济型别墅的重要特征。”

300万的分水岭之下，“小”别墅的创新研究是摆在无锡经济型别墅项目面前的同题命题。只有尽可能发挥各自品牌、产品和服务的综合实力，才能带给2014年的无锡别墅市场带来惊喜。