首页>潘石屹紧跟李嘉诚撤资上海 52亿出售两项目
来源:地产中国网 2014-03-03 10:48:00
金融街整售能力较强
记者了解到,自2010年开始,SOHO中国在上海的扩张步伐越来越快。这使其迅速完成了11个项目的布局,并将投重直接拉升到了75%。根据2013年中报,SOHO中国在上海的11个项目中,有9个项目处于在建或规划设计状态。
据悉,上述出售的两个项目均收购于2011年。当年4月1日,SOHO中国宣布以16.34亿元收购上海静安区万航渡路716弄-794弄地块,后被命名为SOHO静安广场;4月13日,SOHO中国以24.7亿元收购上海海伦路地块,后被命名为SOHO海伦广场。
时隔3年,这两个项目也最终易主。
“潘石屹说得没错,当时这些项目是以散售为模型来测算地价的,现在转为持有运营的话,租金的支撑力并不高,相反金融街拥有较强的整售能力。”上海一位商业地产公司的投资人士对记者说道。
在北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂看来,上海和北京商用物业市场同样是400亿元上下的吞吐容量,不同的是,北京整售散售的比例为1:3,而上海为1:1。“在上海不会整售等于断了一半的活路。”形成这两个市场不同的原因则是,上海市场外资参与活跃度一直比较高,而北京的大宗交易以国资和地产企业总部为主,加上本身供应有限,造成了市场差异。
这对于一直深谙整售之道的金融街来说,再合适不过。据了解,目前金融街商业物业整售的比例相当高。资料显示,早在2008年4月,金融街将金祺大厦出售给光大银行,预测建筑面积约9.85万平方米,价格约23亿元,这成为当年北京写字楼整售最大的一单。
“相比商业地产持有与散售模式来说,整售模式可以加快资金的回流。”上述分析人士指出。
商业地产现分化趋势
王珂告诉记者,商用物业持有模式的土壤,一个是资金成本,一个是土地成本。“2008年金融危机让外资玩不转出局,如今影子银行又让内资压力非常大,上述两个要素构筑的土壤都十分贫瘠,要是境内企业没有便宜的融资渠道更是寸步难行。”
“2007年起,SOHO中国凭借现金充裕,接下了大量外资撤退的项目,另一边借助淘汰落后产能大潮,吸收了大量内资的产业资金。”在王珂看来,如今内资的活跃度接近尾声,而金融街正好演示了一个外资-内资-国资的接力棒游戏。
SOHO中国上海两项目易主金融街,似乎也释放出了这样的一个信号:在资金面逐渐收紧的大环境下,商业地产的分化也会越来越严重。
“之前很多疯狂高杠杆拿项目的开发商,其实都有一个预期,通过降息带来资产价格的上升,但现在靠国内高成本融资拿地的商用物业开发商,压力非常大。”在王珂看来,未来商业地产市场“想玩的”和“玩得起的”泾渭愈加分明。
2014年初,银行信贷紧缩逆袭楼市,银行利率上浮,放款放慢,导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多,同时销售层面面临周转率下降、资金面短缺的危机。
“对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲,则会‘强者恒强’;而对于仅依靠销售或经营不善的企业,则有可能会因为货币政策转向或逐步转型或逐步退出商业地产市场,商业地产市场由此逐渐开始‘分化’。”同策咨询研究部总监张宏伟对此表示。
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