谈到二手房租赁、买卖纠纷，有通过互联网大肆行骗者，但更多也是对买卖双方利益侵害更大的，则是在后续实际交易操作中耍手段、玩花样。铭韬律师事务所律师孙涛在接受记者采访时表示，二手房租赁、买卖陷阱常常“道高一尺，魔高一丈”，想要保护自己的合法权利，恐怕还要修炼“三十六计”。话不多说，新浪乐居这就借你一双慧眼看透假房源的行骗招数。

1、“晚10点”弱点营销??我猜你很可能被无良中介忽悠过，但一定不知道中介行业有句行话，叫“今天你逼单了吗？”中介每天都有签单压力，为了保证快速成单，经常会使用逼单方式给买卖双方施加压力。其惯用策略就是只要能带买方看房，不管看完房子后时间有多晚，都会第一时间将双方分开，以能够快速达成交易防止对方被别人撬走为理由，让双方完成支付定金的交易行为。一旦完成了这一行为，买卖双方即可被利益捆绑，谁也不敢私自违约。

为什么是晚上10点之后？因为在这个时间段之后大多数人体能都会下降，思考能力、判断能力、应变能力相较白天都“弱爆了”。

2、公房、经适房交易有隐患??在新浪乐居采访、调查的日常房屋交易纠纷中，很大一部分跟已购公房及经济适用房有关。在公房案件中，很多因为房屋自身不能交易但双方误以为可以交易从而签订合同。买卖双方或许对此无知，但中介一清二楚，只是为了促成交易赚取中介费，他不会事先将隐患讲明罢了。

鉴于公有房屋的情况比较复杂，在签订合同前，买卖双方一定要到原主管单位去核实清楚，再签订合同，千万不要完全相信中介的调查，当你遇到不一定尽心竭力核实房屋情况的中介时，很有可能最终掉入陷阱。尤其是央产公房，一定要在取得登记表或其他审批文件后再签订协议，绝对不能一边申请批准一边签订合同，更不能先签再申请。另外，关于经济适用房的交易，买方一定要严格核实合同条款中约定的内容，这些内容涉及到了合同是否有效以及过户的方式。

3、抵押“套”你没商量??民事法律范畴内抵押权属于物权，合同属于债权。在法律效力上，物权优于债权，所以在具体司法实践中如果房屋被设定了抵押权，该权利要优先于合同相对人要求过户的权利。

当卖方联合中介恶意违约拒绝过户时，经常会用恶意抵押的方式阻止买受人要求过户的诉求。在购买房屋时一定要查看房屋产权证上是否有房管局的抵押登记专用章，并尽量去房管局核实房屋抵押登记情况，在及时了解相关信息后再决定是否签订合同。

4、权属关系须分清??买卖之前，一定要查清该房屋是否存在共有权人。如存在共有权人，共有权人的同意出售证明为本合同的附件，具备同等法律效力。出卖人最好保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的任何纠纷，如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户，出卖人应承担由此造成的违约责任。

在二手房买卖纠纷中，出卖人经常恶意使用“共有权纠纷策略”，将房屋拖入诉讼中导致房屋不能及时过户，从而达到逼迫买受人同意涨价的目的。这是一种以合法民事行为掩盖违法民事目的的手段，所以必须在合同中明确约定，一旦出现共有权纠纷，出卖人必须对此承担全部违约责任。

5、首付款“分水岭”??在二手房买卖过程中，首付款的支付是交易博弈过程中的一道分水岭，因为从这一天起买方将一笔巨款交给了对方，从此就丧失了主动权。

说的再明白一点就是，因为支付了一大笔钱，买方随着时间的推移，心态会变得越来越急躁，这时大多数的卖方因为得到了这笔钱，心态反而会变得很踏实，不急不慢的推进合同履行。当博弈心态发生变化，大多数买方在实际履行中会逐渐变成求着卖方协助履行，有句俗话叫“上赶着不是买卖”。如果这时出现房价快速上涨，无疑，卖方违约的概率就会变大。

6、贷款办理最易“撕破脸”??二手房买卖贷款过程是一个极易发生纠纷的环节。首先，贷款程序本身比较繁琐；其次，中介机构不能尽职尽责的履行居间服务义务，可能会出现拖延办理情况；最后，买卖双方在贷款流程的配合中不够默契，沟通不够及时，导致时间延长。

贷款办理环节也是任何一方采取实际违约行为时，经常使用的节点。说通俗点就是，在这个时候是双方最容易撕破脸的阶段，所以，在贷款办理业务上，你必须万分小心。

7、“一条龙服务”设陷阱??中介替你办理过户、网签，你觉得省事？想得简单！很多人不清楚在网签前，中介可以单方面在自己的操作系统内给买卖双方进行“草签”。“草签”与正式网签的区别在于被“草签”的房子处于待审核阶段，只有中介在自己的操作系统内点击“网签确认”键后，该信息才能正式提交到建委房产过户主管部门的网站系统内，完成网签的全部操作。

“草签”的副作用在于，一旦交易房屋被“草签”，如果房产中介拒绝解除，买卖任何一方很难单独通过主管部门自行解除。因此，在交易中，买卖中的任何一方，为了防止对方毁约“跑单”，就会伙同中介“草签”，导致另一方被捆绑在不利境地。为了防止这种情况出现，你最好在合同条款中加以约束。

8、过户乃“惊险的一跳”??在办理购房资质审核、房屋价值评估、网签、公证授权、银行贷款签约、解抵押、缴税、产权过户等事项之前，任何一方同一天连续三次拒接对方电话或24小时内未回复对方电话，而导致前述事项无法按预定时间办理的，你就要当心了。

买卖房产，除了双方本身密切配合之外，还需要相关第三方的大力协助，因此在这个环节中如果买卖双方任何一方，故意拖延欲想逼迫另一方答应涨价或降价的要求，另一方往往会陷入无计可施的被动局面。而到了房屋所有权转移阶段，也就是大家所说的“过户”阶段，常被称为“惊险的一跳”。这一步的完成标志着交易所涉的房屋所有权人，由卖方变成了买方，在整个交易中买卖双方主导地位由此发生变化，由卖方主导转变成了买方占据有利地位。正是因为这些特殊性，这一步极易成为买卖双方以及中介方矛盾的爆发点。

9、当心“恶人先告状”??在买卖双方约定的过户期限届满时，如买方未按照约定的付款时间及数额支付购房款，则丧失催告卖方配合办理房屋所有权变更（即过户）的权利。若在前述情况下，买方仍用各种方式催促卖方配合办理过户，则卖方在收到其催告通知后，便可根据本合同约定，行使合同解除权。

在起草合同时大多数人都会犯的同一种错误是，自认为彼此之间心里都明白，写在合同上都是大白话，没有任何意义。但当纠纷发生后起诉到的法院时，法官往往会以合同条款约定不明，不具备实际履行可能等原因驳回一方的诉讼请求。在律师日常代理的虚假房源纠纷案件中，总是有一类恶人会首先告状，自己没有付清购房款还要动用各种方式去骚扰卖方要求配合过户，在这种情况下，赋予卖方合同解除权是十分必要的。

10、从来就没有什么“最佳买卖时机”??房屋具备商品属性，能否升值是交易者必须考虑的问题之一。因此常常有人疑问：什么时候是买卖二手房的最佳时机？牛市？熊市？还是政策调控截点前后？事实上，大家都明白，虚假房源纠纷并不好规避。

中国房地产市场在经历了十年九调之后，房价越调越涨，从合同法的角度考量此种调控政策，一个最基本的结论就是，政府调控政策越频繁，交易双方之间的契约精神就越淡化，“依 政策违约”的概率就会越高。所以，不要试图寻找什么“最佳时机”了，若你有需求买卖，情形许可就进行交易吧。无论你是买方还是卖方，需要准备的就是一颗正直、谨慎的心。