据上海房地产交易中心——网上房地产发布消息称，截止到2月10日，上海楼市成交面积为74.9万平方米，供销比(供应面积/成交面积)为1.2，而去年同期供销比仅为0.3，申城楼市已呈现明显供过于求的状态，库存面积突破1000万平方米大关。

中房信研究总监薛建雄在接受中国房地产报记者采访时称，上海楼市库存攀升是2013年年末以来成交量下滑所致。在当前楼市背景下，一方面成交量在不断下滑，另一方面，由于开发商大多选择高周转策略，使推盘节奏进一步加快。预计今年房地产市场将出现分化，“刚需”依然是楼市主角。

库存达历史高位

1000万平方米的库存量已达到2011年以来的最高水平。有资料显示，2013年上半年上海市新房供销比仅为0.8，新房市场供不应求，导致库存持续下跌，到2013年6月，新房库存跌至不足930万平方米。随着2013年下半年新房供应发力，供求关系逐渐趋于平衡，2013年末，上海市库存为971.5万平方米。若以2013年上海房地产销售面积1300万平方米计算，去化至少需要10个月以上，但市场普遍预计2014年的市场行情将不会好于2013年。

上海易居房地产研究院分析师严跃进认为，这与上海1月份供求关系的变化有关：上海1月份商品住宅市场新增供应量大于成交量，所以月末自然会“滞留”一部分未被消化楼盘。由此对比2013年年末的水平，楼盘的市场消化速度自然是放缓的。以杨浦区近一年的平均销售速度测算，杨浦现有库存别墅在无新增情况下全部卖完也要7年时间。

出现上述格局的另一方面原因来自近期开发商推盘积极性的高涨。据21世纪不动产上海区域市场研究部最新统计显示，截至2月15日，上海市共有32个项目推盘入市，合计供应面积为92.9万平方米，是2013年同期供应量的2.6倍。不过，受到政策、信贷、春节假期等多方面因素的影响，楼市成交氛围较为冷清，2014年开年至今14个入市的纯新盘中，11个楼盘的去化率不足3成，仅1个楼盘销售过半。

上海鸿毅资本总裁张义鸿分析指出，市场观望情绪一是由于开发商对2014年行情的判断出现了分歧，二是由于‘沪七条’的政策威力目前已经显现。

“很多项目都在去库存。”绿城葛洲坝臻园相关负责人在接受中国房地产报记者采访时说，公司申请预售证的材料2013年10月就报上去了，但一直拖到年后也未能通过审批。考虑到未来一段时间内将有一批中高价楼盘入市，希望臻园项目能够尽早开盘。我们通过走访前期累计意向客户发现，这些客户仍有购买意愿，但目前还未返沪。

重申现行调控手段

“新上海人”钟小姐不得不推翻原有的购房计划，而是约房东谈续租方案。2013年11月8日出台的“沪七条”明确从严执行住房限购政策，调整非上海户籍居民家庭购房缴纳税收或社保缴费年限。“本想等房价低点再出手，现在想出手也被限购了。”钟小姐无奈地表示。

事实上，“沪七条”的确给2013年的房地产市场打了一剂退烧针。网上房地产的一项最新统计显示，2月10日~2月17日成交榜前10的每平方米楼盘中，排名前9的楼盘单价都在2.5万元每平方米以下。

21世纪不动产市场研究部副总监黄河滔分析指出，目前节后申城楼市尚处于回暖阶段，不过自2013年年末政策收紧后，新房市场整体处于降温态势。

薛建雄亦认为，从政策层面看，当前楼市调控是主流趋势，体现出中央牵头积极建立楼市长效机制的决心，且当地政府也正在因地制宜地制定调控办法。考虑到2013年底已有新动作跟进，目前市场虽在二套房贷利率等方面有所保留，但密集出台新政的概率较小，预计2014年政策层面将以重申现行调控手段为主，且会重点强化调控的落实情况。

黄河滔预计，楼市的回暖速度在很大程度上取决于“刚需”的入市，不过由于目前房贷仍处于收紧状态，这也将在一定程度上使市场回暖速度减慢。

潜力板块或得机会

据21世纪不动产市场研究部统计，2月中旬，上海新房供应5.1万平方米，环比大幅下滑54.3%，创近33周的最低值。节后新房供应出现萎缩，薛建雄认为，近期开发商尚处于观望状态，新房供应整体低迷，未来“刚需”产品仍是主角，但行情不会很好。

而一份来自汉宇地产市场研究部的分析报告则认为，凭借自身规划、轨道交通因素等众多利好消息刺激，嘉定新城、浦东临港新城、外高桥等板块将继续成为今年的潜力板块。

具体分析可知，青浦新城板块不仅受大虹桥概念直接辐射，同时轨道交通17号线（青浦线）开工在即，通车后未来两三年内，该板块土地市场将迎来成交高峰期。2013年，该板块共出让6幅住宅地块，吸引了诸多知名房企进驻，其成交楼板价2013年末一度上升到14000元～14500元/平方米，为青浦新城未来房价上涨作了铺垫。

对此张义鸿认为，未来市场行情将很难预测，考虑到2012年土地市场中住宅地块供应相对较紧，将影响整个2014年商品住宅供应量，这或将对今年能否延续供需两旺的趋势设置障碍。如供应受限，商品住宅交易量恐将缩减。同时，2013年多区域土地价格均出现明显上涨，以奉贤南桥新城、青浦新城、临港新城等诸多卫星城为代表，甚至出现过地价翻番迹象。预计上述地块建设楼盘以高价状态入市将成唯一选择，届时或将带动相关区域房价联动上扬。（来源：中国房地产报）