融资成本高企

但是为了快速发展，德信也付出了不小的融资成本。通过信托融资开发房产项目，是德信的惯例。接近德信地产的人士告诉时代周报记者，德信地产项目融资成本至少在年13%以上，与其赌一年内房价上涨大于13%保本，不如打折回笼资金保持企业流动性。

德信地产项目的多款信托产品都与杭州工商信托合作。比如2010年4月，德信曾就其泊林印象项目发行了5亿元的信托产品。当年6月，德信再就臻园项目发行了3.6亿元的信托产品，年收益率为10.3%。2011年11月，德信又发行了2.8亿元的信托产品，年收益率高达12.5%。2012年，德信就海盐泊林公馆项目发行了2.3亿元的信托产品，年收益率高达12%。上述德信的信托产品已完成兑付。

目前，德信在杭州工商信托运行中的信托产品来自温州瓯海投资项目，该信托产品发行时间为2013年7月19日，年收益率最高达10%，募集资金2亿元，期限为三年。

除了瓯海项目之外，德信旗下目前仍在运行的信托产品为交银国信负责发行的鑫福4号，信托计划总规模1.45亿，预期年化收益率为10.5%，该产品将在今年8月左右兑付。鑫福4号资金主要用于德清德蓝置业有限公司（下称“德清德蓝”）开发的“德蓝广场”项目的后续开发建设、“德蓝西湖四季酒店”装修支出以及“德信一里洋房”项目的后续工程款支付。

除了在信托市场募集资金外，从2010年后，德信还通过新的融资渠道—房地产私募股权基金来“造血”。是年，德信在浙江成立浙江凯银投资管理有限公司（下称“凯银投资”），这是浙江首只有限合伙制房地产股权投资基金，也是德信设立的首家房地产基金管理平台。

从2010年凯银投资成立至今，德信集团已经发行了15期房地产私募股权基金。公开资料显示，凯银投资目前管理资金总规模为5亿元，投资项目总建筑面积约100万平方米，管理资产总额约50亿人民币。

除了凯银投资外，2012年，德信集团在香港注册成立的全资子公司凯银国际投资管理有限公司（香港），同样是希望通过私募股权基金业务及资产管理募集资金。

2013年，德信在上海成立了第三家房地产投融资的管理平台上海星湖投资管理有限公司（简称“星湖投资”）。工商资料显示，星湖投资注册资金2000万元，办公地址位于浦东新区福山路458号。有相关知情者向时代周报记者透露，星湖投资管理人员为原凯银投资主要高管。

前述人士称，与原来纯债权的信托产品不同，房地产私募股权基金往往是股权+债权或者纯股权形式的，这类产品的预期收益率比债券类的产品往往要高，比如凯银投资曾发行过一款凯利IV期（凯星基金），产品期限为一年到三年，预期收益率最高为25%。但由于要面对房地产市场的波动，投资者所面临的风险相对更大。