自住型商品房是推手？

在市场看好北京高端项目预售放松的同时，链家地产市场研究员张旭则认为，节后预售证并未有所放松，“在年后压力相对小的情况下，部分高端项目也会拿到预售证，但是预售证限价并没有完全放松，还是有一定限制”。

另一方面，对于高端项目预售放松，今年7万套的自住型商品房的供应被认为是预售证逐渐放松的一大诱因。单从定价上，“自住型商品房”推出时就曾规定，此类住房价格比周边商品住房低30%左右。

“自住型商品房大量入市，相应缓和房价，而开年以来北京推盘量减少，市场存在观望态度。”张旭对观点地产新媒体如是表示。

对此，北京亚豪机构市场总监郭毅表示，自住房大量入市对购房者的心理形成比较大的影响；“这种自住房本身的地价优势，位置相对比较好，也吸引了一部分购房者把关注重心放在了自住房上面。”

事实上，截止到目前，金隅两自住型商品房项目金隅.汇星苑和金隅.汇景苑自开通网上申请以来，5390套房源对应的申请人数已经超过20万；北京首个自住房项目恒大御景湾，2000套房源对应的申请人数也到达了15万。

据其分析，早期没有自住房推出时，刚需盘的供需比相对来说非常低，基本上开发商推货的量和购房者摇号的比例大概是1:4至1:5，但是年初应为自住房，导致客户有所分流，整个刚需盘的供需比例在1:2左右，总的客户基数有下降和分流的趋势。

“自住房对北京楼市起到了一定调控作用，”郭毅解释称，参与摇号的人群分流，客户基数没有那么多，实际上对开发商的预期也是有一定影响的，特别是对后期定价上有影响，有助于抑制开发商大幅涨价的冲动。

而2月21日，朝阳区来广营乡地块重新挂牌出让，其自住型商品房均价首次突破2.2万元/平方米，达到2.8万元/平方米，为目前北京最贵的自住房项目。分析认为，这是北京市场严格的“限价限售令”松绑的迹象。

而在郭毅看来，这只是北京住建委早前规划的一个表现而已，“前期较低价的自住房只是尝试，未来自住房的定价还是会逐渐和市场接轨，然后达到市场价的七折的价格定位。”