设计时“一”分二，销售时二合“一”，是违规操作还是政策有漏洞？

太原某楼盘开发商利用小户型捆绑销售打“擦边球”。法律界人士称，捆绑卖房就是违规行为，而且本是大户型却收小户型的税还有变相减税之嫌。另外，购房者未来还可能面临不同套数税率不同的风险。

太原现“一房两证”楼盘

50岁的彭女士经过数十年打拼，终于在太原市绿地世纪城·塞纳公馆买了一套大房子。但她购买的是一套组合房型，即两个中小户型合并为一个大户型，办理的是两个房产证。

记者进一步调查发现，绿地世纪城·塞纳公馆的这种组合型房子并非少数，该项目三期1－8号楼、五期1－4号楼都有组合型户型。售楼人员称，这种将两个中小户型合并成为一套销售的做法非常普遍。

“楼盘规划的时候是两梯四户，都属于中小户型，但我们设计的时候按照大户型设计，将来中小户型合并后为两梯两户或者两梯三户。”售楼人员表示，购房者在收房后需要将其中一堵或几堵非承重墙拆掉，就可以使两套房拼接成一套房。“我们其实也不想费很大劲儿垒的墙再让房主又捣掉，但塞纳公馆所占地块是2007年拿的，当时规定这块地只能盖小户型房屋，否则房管部门验收通不过。”

中小户型捆绑销售意在规避房产政策？

2006年国务院办公厅确实出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，为发展普通商品住房，该意见明确规定了新建住房结构比例，指出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这就是俗称的“7090”政策。该意见还指出，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。这意味着，自该政策执行起，开发商品住房大户型比例不得超过30%。

业内人士认为，“7090”政策的实行限制了中高档商品房的建设规划和销售节奏。而开发商的应对方法是将一套大户型按照两个小户型设计，办理两个房产证，销售时则捆绑销售，而实际打通后就是一套大户型。

绿地集团太原置业有限公司相关负责人在书面回复中表示，绿地世纪城·塞纳公馆项目的规划方案于2012年2月获太原市规划局批准，并根据相关流程办理了《建设工程规划许可证》，共规划8栋高层住宅，面积从70平方米到185平方米不等，2012年8月正式开始销售。由于该地段被消费者看好，大面积户型需求较强，因70平方米－100平方米小户型在整个小区中，位置、观景效果等综合条件较佳，所以出现部分消费者购买两套的情况。

不过，记者调查发现，被称作购房者自愿行为的合并房出现在了塞纳公馆的样板间中。售楼人员带记者在两套房间合并后的样板间，指着一块空地表示：“交房时在这个位置有堵虚墙，需要把两套房之间的墙捣掉。购房者可以缴1万多元工程款，我们负责打通。”

违规操作还是政策有漏洞？

太原市房管局市场监管处工作人员表示，对于开发商销售组合房型一事，相关执法处于尴尬地位。像这种开发商引导消费者购买组合型房型，虽然知道这么卖不合适，但由于房屋交易手续齐全，因此不能算作违规。“这种组合卖房之前没有发生过，在太原是第一次，绿地也算是钻了空子。”

住建部相关人员在接受采访时表示，在每一块地进行招拍挂之前，对于户型等在中标条件中均有明确设定，开发商在进行土地购置时也需提交规划设计条件，如果不符合要求和条件，开发商连拿这块地的资格都会被取消，更不会拿到地。一位规划院人士认为，开发商申请项目规划时，需要基于户型、套数、位置等设计提交规划内容，申请《建设工程规划许可证》。因此，其中只要有一项发生变化，就必须到规划局进行变更。

绿地集团相关负责人则表示，项目后期没有在规划局进行任何变更，也没有在房管局进行相关备案。因为更改需要时间还有手续，比较麻烦。“但我们实际销售中均是按照规范，没有任何违规现象。”

不过，法律界人士认为，这种捆绑卖房就是违规行为。北京市汇佳律师事务所主任邱宝昌说，这个房地产项目从规划、设计、施工、备案、验收应该都没有问题，但是开发商在销售环节将原本两套独立的中小户型合并成一套大户型卖，属于强制交易行为，损害了消费者自主选择权。他认为，按照原来的规划设计，原来的一套住房现在不能按照原来的规划图使用。现在购房者要买两套商品房才能独立使用，这也给以后处置带来了不便。也有法律界人士认为，像这种“1＋1＝1”的售房行为违反规划、房产政策，严格意义上来讲，就是违规行为。

此外，业内人士认为，组合拼房还涉及变相减税。因为我国房地产交易税为鼓励个人购买中小户型，对交易税有一定减免。因此，本是大户型却收小户型的税有变相减税之嫌。专家特别提醒购房者，应警惕购买组合型房产所带来的风险。由于我国对不同套数住房实行的贷款政策、税收政策均不相同，因此，购买组合型房产时，购房者应考虑未来可能出现的税收变化所带来的不同套数税率不同的风险，以免造成不必要的损失。