武汉土地流转调查:防止圈地和改变用途是难题

来源:地产中国网 2014-02-26 08:19:00

张汉苏和丈夫一起吃住在山上,背后是她租的山林。

张汉苏把九旬父母接上了山。

产权流转鉴定书。

    城里阿姨退休后来村里承包3200亩荒山创业 政府一再强调不强制或诱导农民同意土地流转

    武汉市黄陂区梳店村的村民老李没有想到,他承包了30年的土地会自发地整合起来。如今,村里土地适度集中成为了“自然选择”。

    十八届三中全会召开后,土地流转成为了当下的热门话题。城里人来当“农民”,这能行吗?外来的人才和资本能持续带动农民增收吗?坚持农村土地集体所有性的前提将如何规范农村土地流转?

    最近,武汉市的土地流转经验受到全国关注,武汉建立了农村综合产权交易所,试点农地三权分离,企业还可凭土地经营权抵押贷款。近日,本报记者专门前往武汉,对当地的土地流转进行了深入调查。

    本版文、图/记者何涛

    春节刚过,张汉苏就和丈夫上了山,张汉苏原是湖北省烟草局一名干部,一位热心快肠的女性。退休后,她作了一个大胆的决定,到武汉市黄陂区木兰山梳店村承包了3200亩山林。放着安稳日子不过,暮年开始创业,这使得她成为了名人。

    退休阿姨上山创业

    为什么到山里创业,张总说,干了大半辈子也闲不下来。退休后从朋友处得到消息,黄陂北有山地可以承包。她就决定试一试。

    她创业的勇气很大,为了凑足前期投资,她卖掉了自己和婆婆的两套房,还拿出一套房子抵押贷款。每天与丈夫吃住在山上,为了照顾老人,她干脆将九旬父母接到山上长住。“她是背着父母上山创业,砸锅卖铁也要干一番事。”张汉苏丈夫老张笑着说。

    张汉苏让司机开车带着记者参观她租下的山林,脸上洋溢着自豪。“以前没水泥路,我们修了16公里的环山路。”沿山路前行,记者看到山上种了不少茶树与油茶。为了挖出种茶叶的地槽,“雇了3台挖机挖了3个多月,光工钱就花了80多万元。”张汉苏说。山上还建有一个孔雀园,饲养有孔雀和野鸡,山谷里还开挖了鱼塘。一个大的农业项目初现雏形。

    张汉苏一共租了3200亩山地。“2009年6月份签的流转合同,期限是40年,最开始的租金是每年每亩50元。”见记者前,她特意带上了不少证件,包括土地承包经营权证、林权证,还有鉴证书。

    租下这么大面积的山林并不容易,她说,土地流转涉及100户农民,每个人都签了字。

    梳店乡村村支书王书记说,作为黄陂北最早的土地流转项目,张汉苏是首个“吃螃蟹者”。当时还有一些老的村干部不理解,担心土地流转了,农民吃什么,做饭没柴烧。后来,反复做了半年工作。给村民们解释,要是外来者不来租,几十年还是一个荒山。

    要做大少不了政府支持

    张汉苏说,荒山要搞好很不容易,投入400多万元,直到去年才开始产生效益。目前的收入只能维持员工工资和公司开支,但要想做大做强,没有政府支持不可能。

    张汉苏请了当地村民作为经理,而且还雇用了12名管理员工,长期在山上务工的农民有30人。

    选种茶树和油茶也经过了一番思考。她说,目前山上种了1000亩油茶,根据武汉当地政策可以拿补贴。

    选定了种植品种后,由于是全新的尝试,风险难以预测。“去年刚好遇到干旱,几百亩茶树都干死了。今年又种上了茶树。今年有修渠,但是山上的供水还是没办法解决。”

    张汉苏聘请的本地农民当经理,李经理说,开发山林管理难度很大,因为以前没有种过茶树,没有经验。前段时间附近一个村民祭祖时,引发山林失火结果烧了几百亩油茶,由于村民很贫困也没有让他赔偿。

    在运作的初期也遇到过麻烦。在她动用挖机时,也遇到个别村民阻拦,甚至坐在挖机上不让开工。还有一次,一伙人开车上山把锅碗都砸了。梳店村村支书王书记说,为了平息此事, 反复召开党员会、村干部会、村民会。土地流转没有地方的支持,就算是再大老板来这里也不行。

    时间一长,村民的阻力也很少了。张汉苏说,她请到山上做事的人都是年近七旬的农民,一个月有1000多元收入,“关键是信誉,我们从来不欠他们的钱。”

    对于土地流转政策张汉苏也有一些疑问,当初她与村民签的合同,租期是40年,但市里发放的鉴证书上注明的期限只有15年。“15年后,土地要拿出来重新分配,如果再分配这个村民,我们再续约。下一步看国家政策怎么搞。”

    王书记说,梳店村有村民3300人,常住人口2700人,许多外出打工,留守的多是老弱病残。目前村里有接近一半的土地已经流转出去。村民自种的地还是抛荒的居多,接近到七成。有些油菜都是村集体帮着种的。下一步村里还想着怎样引进花卉苗木项目,把农田和部分荒山利用起来。

    受政策刺激土地流转增长快

    连日来,记者在武汉发现,参与农村土地流转的有大型的蔬菜公司、苗木公司,还有家庭、个人等,土地流转成为人们热衷讨论的话题。

    农民自发的土地流转开始于什么时候不得而知,武汉市经管局土地承包科科长王文才称,此前农民间自发的流转现象较普遍,很多没有正式手续,多是口头协定或君子协议。

    2004年武汉取消农业税,土地价值明显增加。“农民发现土地不再是包袱,而是财富了,所以想把土地收回来,租的人不同意,矛盾很突出。”王文才说,2007年,政府开始对土地流转进行规范化管理,在规范的同时,也对以前一些不规范行为进行清理。君子协定、口头协议等要求补签合同,租期一年以上的都要求按全市的统一格式合同进行补签,希望做好基础工作。

    王文才说,为了推动现代农业和规模经营,武汉市出台了一些优惠政策,比如:2008年的15号文件,用3年时间每年拿出100万元加强武汉全市60多个乡镇街流转服务平台建设。第二,凡是流转土地在1000 亩以上的,合作社流转500亩以上的,每亩给予50元补贴,用于土地基础设施投入。每年市财政拿出1000万元来补贴,一共3年,用政策来刺激大规模土地流转。

    武汉市经管局土地承包科科长王文才介绍,自从2008年的政策出台后,武汉土地流转市场发展迅速,平台作用明显。2008年流转了36.24万亩,2009年流转了99.77万亩,去年流转了168.17万亩。

    为防纠纷:

    摸索出一整套办法

    武汉市经管局土地承包科科长王文才说,按照国家土地流转的相关法规,土地流转在乡镇一级就可以完成。投资者通过引荐或自己发现信息后,可以与一户户村民洽谈租地,也可以委托村集体集中租地。然后到所在乡镇经管站的服务平台对接洽谈,用统一格式合同,经管站作为第三方监管。流转500亩以上土地要到区经管局备案,流转1000亩以上要到市里备案。

    “以前签两个合同,两张纸就搞掂了,现在每家每户要写委托书、 按手印,要土地承包经营权的复印件、身份证复印件。这些版本全部是在经管站的监督下做完的。”

    为什么有这种改变呢?王文才说,因为遇到过这种问题,一旦土地收益高了,有的农民容易反悔,“说不是我签的字,是别人代签的。我们农业部门不是公安部门,没法鉴定。所以办手续的资料增加了这么多。”

    为了避免土地流转中的一些问题,武汉已经摸索出一套办法:首先集体土地流转要开一个村民代表大会,要有三分之二以上村民参加,每个参会村民的身份证复印件要保存。第二,种植品种也要留存备案,这算是租户的一个承诺。“这套办法已经被农业部高度认可,我自认为已做得无懈可击了。”王文才说。

    “确实还有问题,比如有人说身份证是别人拿去的,字是别人代签的。但目前从法律上来,可提供的证据就是这么多。”如果还有矛盾就只能调解,调解不了仲裁,再不行就是司法途径解决。

    “目前土地流转中,可能也会有少数农民有些不满,说当时其实不愿意签字的。既然不愿意,为什么要签字呢?尽管不愿意,但只要签字了,就有法律效应。另一方面,我们一再强调,土地流转时不能强制、不能诱导农民签字。”

    土地流转难题:

    怎样防止圈地和改变用途

    在土地流转过程中还出现了一个问题,就是土地流转的年限不等,有的很长,甚至长达50年。王文才说,包括荒山在内的集体所有荒地可以签50年,刚开始也有一些荒山签了50年。在没有完全规范时,有一些荒山签了50年,签30年、50年是不对的,第一,农户承包地,我国是30年不变,在现有的法律制度下,是从1998年到2028年,签几十年是不对。农民家庭承包耕地。所有权是村集体,经营承包权转让超过28年是无效的。只能签到2028年,剩下不到15年。“时间太长了,到时候可能有些说不清楚的矛盾。”

    土地流转面积过大、时间太长,也会引来圈地的质疑。对此王文才说,曾发现一些社会工商资本确有圈地的嫌疑。后来,武汉市出台了一个文件,集体土地流转最长不能超过20年,20年后可以续签。这也是有依据的,因为合同法20年是一个周期。土地承包法规定可以到50年,但是没说一定要搞50年。出台这个政策后,圈地现象少很多。土地流转达5000亩、甚至1万亩的已经很少。

    由于搞农业赚钱并不容易,土地流转后,有些人不搞农业,而搞一些其他的赚钱项目。王文才说,尽管有承诺和约定,但有些老板改变土地用途,建房子搞度假村,我们一个部门也难于管理,需要联合国土等部门一起来管。为了解决这个问题,几年前我们在几个地方也作了一些尝试,采取土地保证金制度。比如,租1千亩地,一年租金10万元,事先交租金1到3倍的保证金。准备2014年全市推行。

    保证金制度有几个好处,一旦跑路了,可以给老板租金,改变用途可以用作复耕费用。“如果政府完全不管,愿种什么就种什么,光喊不能改变用途。但是没有政策,最终还是要改变用途,因为企业要生存。这还是要靠当地财政的调控的问题。上海种粮食国家一年给400元补贴,就算粮食不赚钱,拿了补贴也不会亏本”。

    政府的政策肯定会有一定效果,但是也不可能完全管住,应建议地方政府把对土地用途的检查纳入对村干部的量化考核。

    为了支持投资者加大土地投入,武汉市还试点推出了给流转土地经营权的抵押贷款政策。目前,通过流转平台抵押贷款有10多亿元。但王文才认为,这项政策很好,但也容易成为矛盾激发点。企业拿土地经营权抵押后,农民可能并不知道,容易发生矛盾。所以在统一的《武汉市农村土地经营权流转合同》中特意增加了一个条款:未经土地权属人同意和农村集体资产主管部门审查同意的,受让方不得将土地(包括经营权)申请抵押贷款。(来源:广州日报)

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