城市分化正持续加剧

后市调整预期趋紧

这一场降价风波是否会波及全国导致楼市“转熊”呢？朗诗集团董事田明在2月24日的媒体会上担忧称，没想到行业内资金链趋紧张来得那么快，尽管杭州和常州降价是个别现象，但对2014年楼市整体行情看淡。

中原房地产市场总监张大伟指出，现在城市分化已持续加剧，不仅三四线城市出现分化，目前在一二线城市的部分城市区域也出现分化。对于一线城市来讲，由于之前涨幅过猛，随着信贷收缩，需求增量赶不上价格涨幅。而部分二线城市则因区域库存过多导致。

根据中原地产监测数据显示，以常州住宅市场为例，2013年该区域供求比为1.4，且长期处于供大于求的状态。处于降价的杭州楼盘区域，当地供求比高达1.8.2013年底该区域内的万科与滨江楼盘已低价入市。该机构预计后续仍有楼盘价跟进。

“北京二手房价出现19个月以来的首次下降，这就是一个信号。尽管当前市场不可能出现大范围、大幅降价，当前价格处于酝酿阶段，预计未来局部区域市场价格调整越来越近”，张大伟说。

据悉，国家统计局数据公布数据显示，2014年1月份全国70大中城市中，价格下降的城市相比上月下降数量扩大至6个；但二手房方面，下降数量扩大至13个，而上月仅有5个。其中北京二手住房价格指数环比跌0.1，扩大0.5个百分点；上海涨幅下跌扩大0.4个百分点。

高库存其实早在2013年底国家公布房地产投资数据中已体现。截至2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。存量压力持续增加。

上述中原地产报告分析认为，一线城市在最近五年普遍存在含住用地供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。

二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。在2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平。张海清透露，上述三四线等城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的，前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高。

北京大学教授陈国强表示，目前局部市场竞争相当激烈，降价趋势比较明显。虽然70大中城市房价下跌的城市数量在增加，但并不意味着拐点将至，值得注意的是，三四线城市供应增长太快，势必造成市场低迷，其房价或由高库存导致下跌。