原标题：名流置业借12家子公司融资：轮番输血 30亿承压

近期，武汉上市房企名流置业再次抛出大型融资方案，其冗长的担保名单上，再添一家亏损子公司。自此，该公司为名下子公司担保额度达到67亿元，多家被担保子公司亏损上千万。

截至2013年上半年，名流置业有近30亿保证担保余额将于2016年前到期。贷款金融机构涵盖七家银行、四家信托和两家资产管理公司。包括工行、民生、招行、兴业等银行，新华、中铁、国民、四川四家信托公司，以及信达资产和华融资产。

多家金融机构涉入后，名流置业债台高筑。一年内到期的非流动资产暴涨100%以上，达17.83亿元，长期借款也增长130.63%至27.85亿元。而账上的货币资金仅有24.99亿元。

为保持数十亿的担保平衡，名流置业对外引入资产管理公司接盘，对内寻求大股东曲线融资，近期甚至使出“断臂自救”的招数。

借道亏损子公司融资，担保金额67亿

2月20日，名流置业发布最新融资方案：通过“长城嘉信合诚2号专项资产管理计划”，为全资子公司武汉园博园置业有限公司（以下称“园博园置业”）融资10亿元，其中长城嘉信以2400万元，受让公司持有的园博园置业48%的股权，余下9700万通过湖北银行江岸支行向园博园置业发放委托贷款，委托贷款期限36个月，年利率为9.17%。

名流置业以持有的园博园置业52%的股权提供质押担保，公司和全资子公司名流置业武汉江北有限公司以及董事长刘道明提供连带责任保证担保。

自此，名流置业为名下子公司担保的额度达到了66.63亿元。

据理财周报（微信公众号money-week）记者了解，名流置业的子公司，主要分布在武汉、惠州、芜湖、沈阳、合肥等二三线城市。近几年，名流置业已两次提高对子公司的担保总额。从2010年的40亿元，提高至2012年的50亿元，直至2014年的70亿元。值得注意的是，被担保的子公司中，多家公司没有营业，或者亏损上千万。

上述园博园置业则是其一。该公司为名流置业全资子公司，2012年11月成立，注册资本5000万。2013年营业收入为0，净利润为-0.12万元。担保名单中，亏损较为严重的是名流置业武汉有限公司（下称“名流武汉”）。

2013年底，名流武汉向工商银行武汉黄浦支行贷款8亿元，期限为60个月，公司为该笔借款提供连带责任保证担保。而值得一提的是，成立于2010年3月的名流武汉业绩并不理想甚至亏损，截至2013年9月，营业收入为0，净利润亏损1715.83万元。

“房企内部关联结构都比较复杂，他们会把贷款在公司内部腾挪转换。子公司亏损未必不能贷款，银行看的是母公司实力，不过关联担保多也有更多风险。”一股份行公司部人士对理财周报记者表示。

担保外衣之下，名流置业实为借助子公司频繁融资。

东莞名流置业即是典型例子。2008年，公司募集30亿元投入北京“名流广场”、惠州“名流印象”等五个项目，计划投入4亿元的东莞“名流印象”项目。值得注意的是，4亿元多年来并未投入东莞，期间东莞名流对外融资超过10亿元。

2012年8月，东莞名流置业向国民信托借款3.2亿元，借款期限为18个月，并称将资金用于东莞名流印象一期项目的开发建设。

2012年9月19日，该东莞项目再次融资，通过民生银行向大冶有色办理委托贷款，借款3亿元，期限2年，委托贷款的年利率为15%。

同年10月19日，东莞名流、子公司博罗名流通过新华信托的“华锦70号·名流置业股权投资集合资金信托计划”，借款近4亿元，年利率约为15%。

去年8月底，公司公告称，由于北京“名流置业”项目受北京地铁规划影响，被纳入北京市政府土地收储范围，将该项目的资金投入东莞“名流印象”项目。

2013年12月18日公告，全资子公司东莞名流置业借“大业信托·东莞名流印象花园贷款项目单一资金信托”，贷款5亿元，期限36个月，资金专项用于东莞名流印象花园二期项目建设。

公开资料显示，东莞名流2009年8月成立，注册地址是凤岗镇龙平南路，注册资本为3亿元，经营范围主要是房地产开发经营和物业管理。其财务数据显示，截至2011年12月31日，东莞名流经审计的资产总额为7.29亿元，负债总额为4.37亿元，其中流动负债1.57亿元，净资产为2.92亿元。由于东莞名流尚未开始实际经营业务，2011年至2013年10月，营业收入均为0，净利润亏损额已扩大至1490.15万元。

根据可查询的2012年公开资料，当年被担保的11家子公司，7家净利润亏损。其中亏损金额最高为安徽东磁投资公司的2752.91万元。

截至2013年半年报，名流置业共计向12家子公司提供保证担保。担保余额为41.85亿元，借款余额为32.69亿元。

其中担保余额的70%的到期时间为2014年至2016年。贷款金融机构涵盖7家银行、4家信托和2家资产管理公司。

分别是兴业银行、民生银行、盛京银行、中国银行、招商银行、合肥科技农商行、工商银行；新华信托、中铁信托、国民信托、四川信托；信达资产、华融资产。

名流置业的财技：高息贷款，资管接盘

为保持数十亿担保的平衡，名流置业不惜高息贷款，接盘大戏轮番上演。对外引入资产管理公司，对内寻求大股东曲线融资，甚至使出“断臂自救”的招数。

从2012年开始，即使是传统的银行渠道，名流置业的融资也付出高额代价。2012年3月和6月，名流置业武汉子公司从兴业银行武汉分行借款数亿，期限18个月，年化利率均为15%，是基准贷款利率两倍以上。

最近的一次也同样如此。2013年底，武汉名流从平安银行武汉分行融资4亿元，贷款期限为两年，年化利率同样大大超出基准利率，达9.5%。

而名流置业开始轮番上演接盘大戏最早始于2012年。

2012年10月底，信达资产湖北省分公司成为第一个接盘手。名流置业将其对名流置业武汉有限公司（下称“名流武汉”）的47540万元债权，转让给信达资产。

信达二次出手相救在安徽芜湖。2012年3月，全资子公司芜湖名流向中铁信托借款5亿元，用于向名流印象百货店和酒店进行装修及改造，贷款期限为18个月。2013年4月，信达资产安徽分公司收购中铁信托持有对芜湖名流的4.2亿元债权，债务重组期限为18个月。

华融资产也是名流置业一大接盘手。公司公告称，名流武汉在湖北银行荆州银海支行的8000万元贷款将于2013年1月17日到期，华融资产将收购这笔债券，并将债务重组到名流置业另一子公司武汉名流地产有限公司（下称“武汉名流”）名下。

“资产管理的债务重组实质上就是在为地产项目融资。通常成本比较高。”业内人士解释称。其中，信达资产接盘的年化成本为14.2%，华融资产提供的债务重组年化成本更高达15%。

2013年初，公司为筹集“名流公馆印象”项目资金，以名流武汉24.9%股权及对名流武汉6亿元债券为代价，获得四川信托贷款12亿元，期限18个月，年化成本达到15%。

寻求高息支援之前，名流置业解决资金困境，是借助大股东曲线融资。

2011年6月，武汉名流向湖北银行荆州银海支行借款2亿元，借款期限为3年。持有公司15.58%股权的控股股东名流投资集团有限公司（下称名流投资），将其中3.52%股权提供质押担保。

另一全资子公司中工建设有限公司（中工建设）的融资过程，更是每一次都有名流投资的鼎力相助。

该子公司2011年8月、2012年9月和2013年11月，先后三次在汉口银行申请银行授信5000万、5000万和4200万。并于2011年8月在兴业银行武汉分行贷款1亿元，2012年申请9700万授信。以上融资期限均为一年，名流投资均质押部分名流置业股权，提供担保。截至2013年11月，名流投资已将所持有的全部名流置业股票质押完毕。

此外，持股11.73%的第二大股东北京国财创业投资有限公司（下称北京国财）也先后两次出面，为名流置业曲线贷款。

2012年1月，北京国财向盛京银行申请4亿元贷款，期限为1年，以其所持有的3亿股名流置业股权提供质押担保。两天之后，名流置业公告，为保障公司项目开发建设，公司子公司沈阳印象名流置业有限公司向二股东北京国财借款4亿元，期限12个月，年利率为6.56%。无论紧凑的时间还是金额安排，不难看出这是二股东在出手相助。

这一手法在2011年1月已出现过，理由同样是为名流置业沈阳“名流印象”项目输血4亿元，贷款银行以及担保方式如出一辙。

当大股东的筹码已质押完毕，名流置业将目光转移到募集资金。2013年下半年以来，名流置业已两次动用募集资金自救。2013年10月，名流置业宣布将2.8亿元闲置募集资金补充流动资金，2014年1月17日归还。仅隔两天，再次挪用1亿元。

募集资金始终无法填补债务窟窿。今年名流置业开始走上“断臂自救”之路。

2014年1月29日公告，公司对全资重庆东方豪富房地产开发有限公司（以下简称“东方豪富”）和沈阳幸福置业有限公司（以下简称“幸福置业”）进行减资。其中东方富豪注册资本从4亿元减为2000万，幸福置业从4.2亿元降为1亿元。

公司称，东方豪富和幸福置业所开发的项目均已接近尾声，现有注册资本超过项目后续开发需要，因此决定分别进行减资。实际上，这两个都属名流置业旗下盈利情况较好的子公司，从中名流置业回收近7亿元自有资金。

债台高筑

尽管财技多变，名流置业难掩债台高筑的尴尬。其2013年三季报显示，短期借款23亿元；一年内到期的非流动负债17.83亿元，同比增长116.24%；长期借款27.85亿元，同比增长130.63%。应付利息1.37亿元，同比增长295.26%。而可用于还款的货币资金仅有24.99亿元。

2013年半年报显示，金额前5名的1年内到期的长期借款合计12.4亿元。债主分别为兴业银行湖北分行、湖北银行荆州银海支行、信达资产安徽分公司、国投信托、中铁信托。其中湖北银行荆州银海支行1.7亿元，信达资产安徽分公司2亿元，分别于今年4月和6月到期。与此同时，信达资产湖北分公司的4.32亿元长期应付款余额也将于今年4月30日到期。

另外，多款信托贷款集中于2015年前到期。包括中铁信托4.5亿元，国投信托3.2亿元，四川信托3亿元，合计10.7亿元。名流置业2009年发行的18亿元公司债券也于今年5月迎来兑付日期。

鹏元资信评估有限公司提供的名流置业2013年债券跟踪信用评级报告显示，公司房地产结算面积和结算金额有所下滑，待售项目集中在二、三线城市，能否抵御地产市场大幅波动的影响，尚待考察；另外，公司有息债务规模增加，资产负债率逐年提高，短期内信托借款的偿还期限较为集中，偿债压力较大，存在对外担保金额较大，有一定的或有负债风险。

并提示，公司开发的城中村改造项目预计总投资259.38亿元，截至2013年3月底，尚需投资229.72亿元，虽然多以滚动开发的模式缓解部分资金需求，但投资金额较大，公司仍面临一定的筹资压力。

渣打银行日前对中国30个二线和三线城市开发商所作的调查也显示，虽然这些开发商预计地价在未来几个月仍会继续升高，但他们融资变得日益困难。

实际上，名流置业2013年半年报已提示，募集项目之一的惠州罗浮山“名流庄园”项目已部分竣工，由于宏观调控影响，推迟开盘销售。（来源：理财周报）