津新房涨幅趋缓 马年政策稳健市场有望回归理性

来源:地产中国网 2014-02-21 10:01:00

马年春节假期刚过,市民伴随着“马上有房”的祝福开始了自己新一年的购房计划。在过去的一年里,津城楼市有哪些显著特点?新的一年,如何才能买到自己称心如意的房子?中国指数研究院天津分院日前为大家盘点了2013年津城住宅市场呈现的特点,并对2014年进行了展望,希望能对置业者有所帮助。

价格:二手房领涨 新房涨幅趋缓

从价格指数来看,新房价格指数涨势趋缓,二手房价格领先新房上涨且涨幅明显超过新房。至2013年12月份,天津新房价格指数涨至1719点,达2013年以来高值;二手房价格指数2013年以来持续上涨,涨幅明显超过新房价格指数。3月份受“国五条”及其细则落地影响,二手房出现恐慌性集中备案现象,价格指数大幅上涨,至2731点,环比涨幅达2.52%,其后涨幅有所收窄,至8月份,涨幅再次放宽至1%以上水平,并延续至年终。

从成交价格来看,随着市场需求的持续释放,2013年价格上涨态势延续,环比涨幅为1.56%。2013年天津商品住宅市场成交均价为10128元/平方米,继2012年以来再次达万元以上水平,环比上涨态势延续,涨幅为1.56%。2013年年初以来,成交价格呈现企稳上涨态势,1月份进入市场淡季,成交价格较之2012年末出现小幅回落,至9763元/平方米,为全年以来最低值。2013年3月,受“国五条”及其细则落地影响,成交量攀升,单月成交量创2011年以来高点,刚需房源成交为主及区域结构变化促使成交价格再次降至万元以下水平,为9963元/平方米。自7月份开始,市场价格保持在万元以上水平,且呈趋稳上涨态势。11月成交价格涨至年度高点,达10782元/平方米,环比涨幅和同比涨幅分别为6.71%和4.13%。12月,市场价格出现回落,出现较明显降幅,至10150元/平方米,降幅为5.86%,成交量较2012年显著回升,为4年来最高值。2013年,天津房地产市场调控政策趋稳,整体市场成交呈现“淡季不淡,旺季趋稳”的态势。

面积:环城90至120平方米为主力

从成交区域来看,环城四区成交量大幅增加,市场成交份额仍居全市首位。从成交面积区间来看,90平方米至120平方米户型仍为市场成交主力。2013年,天津房地产市场在政策整体利好的情势下有所回暖,伴随着“一步到位”等置业理念加强及改善型需求的持续释放,90平方米以下和120平方米至300平方米户型占比有所增加,但仍处低位。尽管90平方米至120平方米户型成交占比小幅回落,降至38.2%,回落2.0个百分点,但市场份额仍居全市首位。120平方米至180平方米户型的市场占比自2011年以来持续增加,升至23.6%,环比上升1.4个百分点。90平方米以下户型有较明显增幅,环比上升1.9个百分点。

从成交均价段来看,2013年天津市场9000元/平方米以下价格段产品仍为市场成交主力,成交占比为51.6%,但市场份额有所回落,环比降幅为4.0个百分点。该价位房源多集中于远郊区县以及环城四区、滨海新区的低价位项目,随着天津的整体发展,住宅价格呈现上涨态势。9000元/平方米至12000元/平方米价格段产品成交量增幅明显,环比上升3.4个百分点,至21.7%,但整体来看,刚需仍为市场最主要的支撑力量。随着市场的回暖,高端改善型产品成交占比有所上升。具体来看,20000元/平方米以上价格段产品成交占比虽仍处低位,但相较2012年各价格段占比均有所上升。

政策:稳健为主 市场有望回归理性

2013年天津房地产市场供需双旺,全年成交无淡季,去化水平大幅提速,库存压力日趋缓和,房价稳步上升。预计2014年,随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进,以市场为决定作用的调控机制将逐步形成,行业中长期环境日趋明晰,有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终。本市房地产市场整体向好,政策调控趋稳,围绕保障房、户籍、经济金融和城市规划等多方面新规出台。整体来看,仍以稳健为主,促进房地产市场良好发展。

展望2014年,土地制度、财税制度改革将进一步推进,房产税等相关长效机制有望逐步确立,但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就。从中长期来看,不动产登记、财产公示等制度的出台及房产税改革试点的进一步扩大,将进一步促进长效机制的建立和完善,由此,限购限贷等行政性措施才有望逐步退出,促使房地产业更加健康发展。在全面深化改革的大背景下,房地产业也必将迎来更多市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,未来房地产市场环境正在孕育变化,市场有望逐渐回归理性。

市场:增速放缓 市场运行将更有序

去年本市商品住宅市场成交1181.88万平方米,为2010年以来的最高值,月均成交近百万平方米。受市场整体向好带动,市场供应持续高位,全年共计新增1350.3万平方米,月均入市量超百万平方米,供应房源仍以环城四区占比居首。整体来看,2013年本市住宅市场销供比为0.88,呈现供大于求态势。但全年供需双旺,去化水平大幅提速,库存压力略有缓和。

2014年,随着城镇化进程的逐步前行,刚性需求仍将推动商品房销售规模增长。天津作为新型城镇化元年的试点城市,将持续刺激消费、投资需求,住宅市场规模仍将延续高位,价格上行趋势将得到延续。此外,受空气环境质量日益变差及“限行”、“限购”等政策的逐步实施,轨道交通房、景观资源优势强的房源或将成为市场焦点,在地产市场频繁亮相。而由于优质地块日趋紧张,2014年土地市场或将更加“寸土寸金”。

2013年,全年商品住宅市场实现供需双旺态势。由于各大房企自2010年以来大量增加土地储备,预计2014年市场仍以去库存为主要特征,市场预判理性程度逐步提高,市场整体运行将更加健康有序。(今晚经济周报)

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