“限高令”刚一解禁，压抑近半年的北京市豪宅市场就直接由“暗战”转为“明战”，此前房企间豪宅项目的“暗潮涌动”直接升级为扎堆截客抢售，颇有未预热已焦灼之势。

2月18日，记者现场调查发现，各路房企旗下豪宅项目“齐聚”孙河别墅区，甚至连中央别墅区的项目也来“凑热闹”。其中，昔日泰禾集团备受关注的前地王项目北京院子首期低调开盘即售罄，实现销售额18亿元。

“豪宅成为日光盘的现象非常罕见。”有分析人士向《证券日报》记者表示，此前泰禾集团在通州区的豪宅运河岸上的院子，其不惜花费10年时间“慢慢卖”，而此次却上演高周转“反转”，首期一拿到预售证，即全部放量，外界也开始关注泰禾地产的“神秘玩法”。

值得注意的是，中投证券一位分析师指出，泰禾地产主要在经济发达的二线、三线城市和北京市、上海市等少数一线城市布局，对于福建省本地的项目，泰禾已经轻车熟路。从北京市和上海市来看，走高周转路线可能更为稳妥。

豪宅“跨境”截客抢售

2月18日，记者在泰禾北京院子项目现场调查时发现，去往该项目大门的路上，竟然布满了其它别墅项目的路标广告。

润泽庄园、鲁能格拉斯小镇、融科千章墅、御汤山以及财富公馆等老牌别墅项目的招牌，均在其中。某知名别墅楼盘，明明是中央别墅区的项目，广告介绍自称“大孙河板块”，大有“跨境”力争扎进“孙河别墅队”之势。

“在热销楼盘门口设置路牌等广告抢客，这是开发高端产品经验成熟房企的推销手法。”某别墅营销负责人告诉记者，别墅特点是总价高，销售去化慢，别墅销售更要拓展多重销售渠道，扎堆去市场上最知名的楼盘门口立“广告”，目的是截客抢售。

值得一提的是，孙河板块现在最知名的楼盘是泰禾北京院子，该项目于2013年1月份拿地，其楼面地价比龙湖在同一区域所拿地块的楼面地价每平方米高出8000元左右，一举晋升为当时北京市最知名的地王。

此后，该项目命运颇显曲折。泰禾北京院子拿地6个月之后，便实现售楼处开放，2013年8月份具备销售条件。不过，彼时，北京市房价调控压力大，迟迟没有给高端项目发放预售证。

对此，有分析人士向记者表示，“限高令”压顶，北京市豪宅市场已经压抑了半年之久，不少高端项目的开盘销售节奏都被打乱，导致有些房企迫于资金成本、现金回流等压力，都将在今年上半年集中推出高端项目，其争夺市场份额的竞争可见一斑。

不过，从豪宅项目集中挺进孙河别墅区截客的现象来看，“暗战”已经转向了“明战”。

高周转卖豪宅“棋局”

值得注意的是，在此背景下，今年2月份，泰禾北京院子开盘当日即售罄，实现了18亿元的销售额，同时，这也是高端楼市极为罕见的“日光豪宅”，这让业界大跌眼镜。

“别墅项目很少能一次性实现这么大量的销售规模。”上述某别墅营销负责人表示，泰禾北京院子从去年8月份就开始蓄客，当时排队的人很多，但是项目迟迟没有拿到预售证，业内都认为泰禾北京院子已经错过了最好的销售时期，开盘肯定会遭遇滑铁卢。显然，泰禾集团董事长赢了。

事实上，这种一反豪宅项目“慢慢卖”谋高利、以低于市场预期定价而大规模放量谋高周转的“玩法”，让业界颇感意外。

中原地产一位分析师表示，当时泰禾在北京市所拿地块成本较高，项目售价也比周边一些项目高，但其抓住了市场空白期。泰禾地产高层也曾向《证券日报》记者透露，为抢市场窗口期，去年年底，泰禾位于台湖的泰禾一号街区项目销售团队集体加班，连夜签约。这个项目实现了从拿地到预售仅为8个月的销售高周转率，速度超过了万科的“5986”模式。

实际上，记者获悉，今年泰禾地产提出了高杠杆、高周转、高品质、高溢价的“四高”战略，而高周转则是其它“三高”的重要保障。公司董事长黄其森曾表示，公司内部有高周转的开发能力，实现了8个月的周转速率后，泰禾地产才有了底气，开始大规模攻城略地。

宏源证券一份分析报告指出，泰禾地产2013年拿地超过200亿元，主要在北京市和上海市等一线城市布局，公司拿地下手早，获得了丰富的土地储备，成为未来两年公司持续发展的保障。

“一改豪宅慢周转节奏，以高周转模式‘反转’，快速回笼资金。”上述分析人士表示，可见有些房企已经开始注重把控现金流，以此降低大规模扩张的风险。

黄其森也曾对媒体表示，今后，房地产企业比拼的是高周转的开发能力，土地成本增加和项目利润率的压缩，都要求公司必须做到高周转，才能在目前的土地市场和房地产市场环境中游刃有余。(证券日报)