去年至今，二手房市场延续涨势，让原本就不宽裕的购房者愈发纠结。收入没能跑赢房价，他们陷入沉思——

5年太原打工的积累，让乔杰感觉有了“家底”。马年成家立业，是这位28岁小伙子的梦想。“但是，实现梦想没有想的那么容易。结婚需要一套住房，这是女方家长的唯一要求。可看来看去，满意的二手房不便宜，每平方米价格最低也得7000元。我那点儿积蓄，太单薄了。”在乔杰看来，迈过房价这道坎儿，难度很大。

难度的增加，来自房价的持续上涨。去年12月份，太原二手房价格环比上涨0.4%，同比上涨4.1%。而新建住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨11.7%。上涨的房价，让乔杰背负了更多的压力。他不怕辛苦工作，但他想知道“谁推高了二手房价?”“房价究竟又是谁说了算?”“今年能否涨得再慢点?”

房价虚高谁是幕后推手

“投资性购房无疑是二手房价上涨的主因之一。”从事商品房销售的刘晓刚经理开门见山，“太原与其他城市一样，以投资为主的购房占据了市场一定的比例。即使购买者初始没打算投资，但他们认定房产会升值。当到了卖房时，投资性的特征就显了出来。”

对于那些投资者，一方面，较普通百姓而言，对房价没那么敏感。反正要涨，不在乎现在的价格是高是低。另一方面，当他们打算抛售时，又会非常看重房产的投资回报率。当收益不符合预期时，惜售的可能性加大。

“80万元买的，不超过100万不卖。”这仅仅只是民企老板方烈名下的一套房产，而更高差价的房早在去年年中就已成交。

因此，无论上述哪一方面，都在一定程度上推高了房价。

“从众效应”也是暗暗抬高二手房价的因素。买涨不买跌，并不仅仅是股市的魔咒。对于楼市，其理也相通。道理很简单，如果有两家理发店，一家门庭若市，一家无人光顾，你会选择哪家?自然是宾客盈门的那家。在心理学上，这就叫做“从众效应”。

很多人认为，房价下跌，购房者便会趋之若鹜。可事实上，恰恰相反。试想一下，假如房价下跌，你是不是这么想：明天会不会跌得更低?等等再出手。如果房价上涨，你是不是认为“明天可能还要涨?”现在不买，怕是以后就更买不起。在这种心理的驱使下，很多人会赶紧出手买房。

“从众”的人多了，市场就会看涨。去年以来，太原新建住宅没有“低”过头，始终保持着涨势。新建商品房与二手房亦步亦趋，水涨船高的二手房价，免不了带动人群追涨。

地价连着房价，也间接影响着二手房市场。去年8月9日，华润置地(成都)有限公司20亿元竞得太原长风商务区三宗商业用地。同年9月6日，该公司又以总价近18亿元拍下迎泽西大街88亩的一块地……岁末，晋源、万柏林、尖草坪等还有24块地进行土地挂牌出让。市场普遍存在房价上涨预期，“宁可房子卖不出去，也不愿降价”的想法，在很多开发商心里愈发坚定。

合力之下，二手房顺理成章当起了“香饽饽”。

是供不应求?还是供大于求?

从供需关系来看，供不应求是导致价格上涨原因。二手房的真实情况呢?

“二手房价虽然上涨，可二手房市场却是供大于求。”太原某中介公司经理尚民军的话明显 “违背”了市场规律。

供大于求不难理解，很多中介公司的受访者表示：在“新国五条”、中央反腐等多重因素下，不少新房进入流通市场。目前，太原确实不缺二手房源。那么，充足的二手房源，却为何没能让价格下跌呢?

刘晓刚卖房卖了10年，他坚信，在太原二手房市场上，中大户型占据了较大比例。而在二手房购房者中，刚需者占据主导地位，资金压力让他们不得不青睐中、小户型。

记者走访市场了解到，很多中介公司目前房源充足，但60平方米至80平方米的房子特别紧俏。如果将需求不强烈的大户型房源除外，市场中的刚需和有效的供给关系一下子就清晰起来——“有效的供应”难以满足“真正的刚需”。站在这个角度，就与供需关系影响价格的经济规律一致了。

像乔杰一样的刚需者，在寻找小户型时往往感觉房价偏高，恰恰正是二手房市场规律的真实反映。

去年以来，媒体报道一些中介公司退出市场，其背后的原因也在此。大户型需求少，房源闲置;小户型需求多，房源偏少。而中介公司赚取的是中介费，小户型量多但挣钱少，怎能维持生计?

当然，二手房价上涨是多方面的。比如，去年太原市重拳整治小产权房，小产权房开始停售。3月4日，太原市出台文件，提出不得为小产权房办理房产证。7月11日，太原市政府再次发出通告，表示今后政府将定期研究、通报查处违法建设情况。2014年，打击小产权房更将成为一项常态化工作。

如今，违规预售房风险多，购房者不敢买;政府痛下决心打击小产权，小产权房更不敢卖。太原民营房企老板房欣富认为，重拳打击小产权房，让一部分经济上不宽裕的百姓也转向二手房市场。加之去年太原外来务工人员、大学毕业生人数不断增加等因素，住房供需关系岂能不紧张?

谁在从中夺利

在太原购买二手房的赵媛媛有过这样的经历。去年暑假，她看中了太原并州路上的一套房，准备看房时才发现中介公司还带着其他人。这些人当下就喊着加价。本想往下压价的她，因无力承担只好放弃购买。到了年底，赵媛媛却意外地发现，她看上的那套房还没出售。

找托抬价确实是中介公司的“潜规则”。记者以房主的身份提供房源，某中介公司的负责人就表示，可以通过找托等方式，安排一两个托来抬高交易价格。

目前，房产中介机构主要盈利方式是收取交易佣金，手续费通常是交易总额的2%。所以，为了赚取更多的利润，一些中介不光通过找托的方式来抬高房价，而且自己也会偷偷在房东要价的基础上加价。业内人士透露，找托可以抬高房价3%左右。

太原某中介公司销售人员刘鑫说：“卖房人过高的期望也是影响房价的一个因素。”目前在太原，二手房依旧是卖方市场，不少房主按照自己的预期“坐地起价”。但实际价格应该是中介公司按照“市场比较法”进行估价，即选择与区位、建筑类别、品牌、物业等方面相同或相近的房价进行比较和计算。

当然，卖房的想要高价，中介公司也没有理由拒绝，毕竟价格卖得越高，回报也会越高。“去年以来，二手房整体趋势还是涨的，这给卖房者以充足的上涨预期。”刘鑫说，除了中介、卖房者是主要的获利方外，交易过程中的贷款、税收等手续，也让银行、政府变成了受益一方。

对于二手房购买者来说，他们一方辛苦换来多方受益。

但是，经济规律势必存在周期性的涨落，认为房价只涨不跌其实是一个悖论。目前，随着二手房涨势的收窄，尤其房产税的呼之欲出，让房价趋稳甚至有了下降的可能。在未来，出售房产的意愿会越来越强烈，买房双方议价空间也会加大。

近些年，中央不断加码房地产调控，尤其是十八届三中全会和全国经济工作会议的召开，就房地产调控浓墨重笔。也许，就在2014年，乔杰的梦想会实现。（山西日报）