据《经济观察报》，1月底，首创置业公告称将出售一家全资附属公司100%的权益予一家新加坡关联公司，该附属公司持有首创置业在丽泽商务区F03地块50%的股权。

这并不是首创置业首次出让丽泽商务区地块股权。早在2013年12月，首创置业便出售一家全资附属公司63%的权益予工银国际，该附属公司持有丽泽商务区F02地块50%的股权。

北京丽泽商务区的地块，为首创2013年1月所得，分别是F02、F03、F05地块。拿这三块地，首创置业耗资约51亿元。一年的时间，首创置业出让了其中两块地的股权，且两次土地股权交易的买方都是境外公司，首创置业的拿地财务安排有何玄机？

早有安排

首创置业董事长刘晓光对经济观察报表示，从战略上而言，首创置业在拿地时就已经做好了这一安排。“这次出让地块的50%股权，买家就是GIC。”刘晓光表示，GIC既是首创置业的股东，也是优秀的合作伙伴。

作为首创置业多年的外资合作伙伴，在首创置业的不少项目中，都有新加坡主权基金GIC的身影。例如，沈阳吉天置业有限公司、重庆首创新石置业有限公司等，都由GIC持有50%的股权。

在丽泽商务区地块拿地之初，首创置业的海外合作、融资框架，就已经显现端倪。

F02地块，F03地块，都是以联合体的方式拿地。F02地块，拿地方是首创朝阳房地产发展有限公司和菲森国际企业有限公司联合体；F03的地块，拿地方是首创朝阳房地产发展有限公司和邦泰克投资有限公司联合体。

首创置业多个公告内容显示，联合体中的菲森国际企业有限公司、邦泰克投资有限公司，都是首创置业的境外全资控股公司。在拿地之初，首创置业实际上拥有这些地块100%的股权，只是将地块50%的股权交由国内子公司手中，另外50%的股权则由境外子公司持有。

其后，这些地块的股权转让，都发生在境外子公司控股的50%的股权中。由境外子公司将股权转让给其他的境外合作者。

刘晓光表示，交易完成以后，F03地块将是首创置业和GIC各持有50%的股份，但是管理权还是在首创置业，GIC负责设计、经营理念、引入资源等。

一位与外资有较多合作的房地产公司董秘告诉经济观察报，拿地的过程有很多不确定性因素，例如能不能拿到地、拿地价格在竞买的过程中被推得过高等，这些都是外资会考虑的因素，等拿到地以后外资再进入，这样不确定性减少，外资的风险也减少了。

借道海外资本

首创置业证券事务方面一位负责人对经济观察报表示，丽泽商务区这几块地是纯商业用地，并没有住宅，拿地之前，公司就已经与外资合作伙伴进行了接触和协商，现在是进一步明确了合作方式。

从股权转让的价格来看，与当初拿地的价格相比，并没有出现太大的变化。

此次转让的F03地块，拿地价格是19.38亿元；而此次转让该项目50%的股权，GIC所要付出的代价是提供股东贷款来偿还一笔贷款，本金为9.986亿元，至估计交易完成日期(即2014年3月31日)的利息总计6489.7万元。GIC付出的总代价为10.6亿元。

这个价格，按50%股权计算，较当初的拿地价格高9449万元，而这一部分，主要是支付贷款利息。转让价格并没有出现明显变化。

从丽泽商务区地块的运作来看，首创置业借道海外资本的方式还不止于此。

GIC收购50%股权，所要付出的代价，主要是帮助偿还一笔本金为9.986亿元的贷款及利息，而这笔贷款所要偿还的对象是CPL公司(Cen-tral Plaza Development Ltd。)。根据公告信息，CPL公司是首创置业的境外全资附属公司。

早在2012年11月，首创置业宣布将由一附属公司发行以人民币为单位的债券，而这一债券的发行人就是CPL公司。随后，首创置业获得香港联交所批准发行三年期20亿元人民币7.6%有担保债券，正式在联交所上市。

由CPL发行的这一债券，当时获得穆迪授予暂行Ba3高级无抵押债务评级，首创置业也因此获得穆迪授予的首次Ba3公司家族评级。发行债券所募集的款项，将用于支持新收购及项目发展计划。

CPL发债所募集的20亿元，与2013年初首创置业在丽泽金融区的大举拿地有直接关系。

目前，CPL债券还有近两年的时间才到期，7.6%的利率水平在目前国内的融资环境下并不算高，而通过股权转让，仅F03地块，首创置业将获得超过10亿元的本金和利息还款。

今年2月10日，首创置业发布融资计划，将发行10亿美元有担保中期票据和永续证券计划；2月11日，其发布公告，对上述10亿美元发债计划进行提取，分两批发售2017年到期的20亿元人民币票据、2019年到期的25亿元人民币票据。发行人同样是CPL 公司。

2月10日，首创置业在香港举办全年业绩发布会，透露其五年目标是2018年签约销售达到600亿元。2013年全年首创置业签约销售是196.4亿元。

接下来，首创置业很有可能成为土地市场的常客。