老牌国企深业集团有限公司（下称“深业集团”）旗下地产业务不少，亦有深圳控股有限公司（00604.HK，以下简称“深圳控股”）和沙河实业股份有限公司（000014.SZ，下称“沙河股份”）这两个上市平台，土地储备巨量，尤其是有数量众多的城市更新资源，堪称是“隐形地主”。不过，深业集团对于旗下沙河股份和深圳控股这两个上市公司，却显然存在厚此薄彼的现象。

去年，深圳控股表示深业集团会在未来3年内将后者在深圳的全部土地储备注入深圳控股，而据深圳控股董事会秘书陆继强向时代周报记者透露，这部分土地储备或达500万平方米。相比深圳控股从母公司深业集团获得的万千宠爱，沙河股份显然被冷落得多。自2009年被深业集团入主以来，原本土地储备有限的沙河股份没有从母公司分得一杯羹，反而因为与同系公司的同业竞争，生存又增添了不少艰辛。

“深圳控股本身在香港上市，自身运营已经比较成熟，各方面走入正轨。而沙河股份这些年默默无闻，从目前的情况看，或许意味着深业集团已经放弃它，也不排除未来将其变卖出去的可能。”深圳职院房地产研究所所长邓志旺对时代周报记者表示。

母公司优质土地优先注入深控

近期，深圳控股公告宣布，称其已与卖方深业集团的全资附属公司、目标公司透过外商独资企业持有的附属公司深圳生物农业有限公司及深业集团订立收购协议。在深圳拥有及经营12个物业发展项目并持有物业用于投资。其中，主要物业是名人土地，位于深圳福田区红荔西路，占地面积约4万平方米，预期规划建筑面积为26万平方米。深圳控股收购的总代价为56.23亿元。照此计算，深圳控股的土地储备建筑面积由2013年中的1148万平方米提升至1174万平方米。

这已经是近一年来深圳控股第二次获得母公司的资产注入。去年的1月17日，深圳控股与母公司深业集团签订协议，以41.5亿元的价格收购科之谷100%股权，同时通过向深业集团发行14.1亿新股的形式支付对价，发行价格为3.667港元。而据业内计算，这次交易，加上科之谷所承担的债务和20亿元未付地价，深圳控股总收购成本约为96亿元。资产中最具开发价值的是位于深圳福田一块建筑面积为78.89万平方米的商业地块，规划为集公寓、写字楼、酒店、购物中心为一体的综合体项目。

而深业集团对深圳控股的内部整合，亦说明了其对这个平台的重视。2011年，深业集团对旗下的地产业务进行整合，整合了深圳控股旗下两家最大的住宅地产公司深业鹏基（集团）有限公司（下称“深业鹏基”）和深业南方地产（集团）有限公司（下称“深业南方”），两公司合署办公，统一运营，主要负责专业化运营华南地区住宅地产开发。同时，又组建了专门的商业地产公司深业置地。深业置地是深圳控股的全资附属公司，但却被定位为“深业集团旗下专注于商业地产开发的大型房地产企业，并为深业集团所属其他企业持有的商业地产项目承担‘商业管理顾问’角色，提供服务，输出管理”。深业置地目前主要负责的有深业上城项目（科之谷）、黄贝岭旧城改造项目、新疆喀什深业丽笙酒店项目、深业·半汤御泉庄、三水·深业丽笙酒店、苏州深业姑苏中心6个项目，分布深圳、新疆喀什、安徽合肥、佛山三水、江苏苏州等地。

虽然在此之前，深圳控股的发展也很平稳，2008-2012年，深控持续经营业务营业额分别为40.81亿元、53.87亿元、65.84亿元、73.2亿元、85.68亿元。2013年，深圳控股的合同销售金额为90亿元，相比增长并不大，而去年初从母公司深业集团购入的科之谷项目在去年第四季度开售，成了主要贡献之一。

依赖母公司的资产注入，深圳控股也颇有底气地将2015年的销售目标定为200亿元。去年下半年，陆继强在接受时代周报记者采访时表示：“母公司在深圳拥有建筑面积超过200万平方米（大部分是旧改）的土地储备，这是一个比较保守的数字。如果将潜在的可供改造的土地全部计算在内，这个数字应不低于500万平方米，母公司的优质土地储备将优先考虑逐步注入深圳控股；深圳控股现有深圳项目约220万平方米建筑面积。”

由此可见，深圳控股是集深业集团的万千宠爱为一身，然而，同为深业集团的上市平台，沙河股份就是另一番光景。

沙河股份受冷 发展难有起色

深业集团在2009年2月入主沙河股份，由深圳市国资委将其所持有的沙河股份的控股股东沙河集团 100%股权划转给深业集团直接持有，此次控股股东股权划转结束后，沙河股份总股本和股权结构不变。

而在此之前，两者就有联系。早在2007年11月沙河股份就公开披露称“正在计划进行重组事项”。2008年1月，沙河股份发布公告称，公司的实际控制人正在与潜在重组方深业集团有限公司接洽，不过，经多方论证，重组事项尚不成熟，在未来3个月内不会进行重大资产重组。

深业集团2009年正式入主沙河股份，这带来了很大的想象空间。当年被收购的沙河股份土地储备有限，其在2009年年报中表示“近两年来，囿于资金条件，我们一直未能在新项目的寻找上取得突破”，虽然其未提及具体多少土地储备，但是在项目开发上，只提及新乡项目和长沙项目，还包括一些商业地产项目。国海证券地产行业分析师赵铎认为，深业集团在深圳本地很有资源优势，沙河股份项目储备规模应该可以得到大幅提升。此外，这次股权划转属国有资产整合，应该是准备了较长时间。

但是沙河股份并未因此做大，据知情人士称，深业集团入主之后，发现重组沙河股份的难度很大。由于深业集团还有一个香港上市平台深圳控股，深业集团的重点很快就从沙河股份转移至深圳控股。

从财务数据来看，2009年-2012年，沙河股份归属于上市公司股东的净利润却从人民币7646万元下降至人民币2796万元。

“当年接触沙河股份的时候，它做得很不错，2002-2004年的时候，其开发了个大型项目沙河世纪村，这个项目现在在华侨城片区还是很有影响力的，只不过后面就没有太多的举措。沙河股份当年在华侨城旁边有不少地，是那个片区的‘地主’，不知如今如何。”有接近沙河股份的知情人士向时代周报记者透露。

而谈及华侨城片区，不得不提到位于该区域的鹤塘小区-沙河商城城市更新项目。根据深圳市国土规划部门批复的城市更新规划，未来这一项目将包含住宅、商业建筑、办公建筑、商务公寓、公共配套设施，共计建筑面积近11万平方米。由于土地成本低廉，作为房地产上市公司的沙河股份，倘若能操盘这一项目，极有可能获得巨大利润。

然而，在去年9月17日、18日沙河股份连续披露8份文件，尽管公告显示沙河股份是最大建筑物面积使用人，“在本项目用地范围内，单个权利人所拥有的现状建筑物面积前五位分别是：沙河股份14049.44平方米，沙河集团8556.01平方米，深圳市国税局1801.25平方米，广东省汕头市达濠市政深圳公司1355.86平方米，南山公安分局1202.24平方米，深圳市地税局486.66平方米。”但在公告中大股东沙河集团再三强调，从占地面积上看，沙河集团才是最大的土地使用权人，公告称，“在本项目用地范围内，从历史沿革和现状来看，大股东沙河集团是本项目单一最大土地使用权人。”

而根据沙河股份、沙河集团双方签订的《搬迁补偿安置协议》的房屋补偿标准，项目建成后沙河股份可获得房屋补偿面积约为15821.06平方米。这在当时被业界认为是沙河股份失去了对该城市更新项目的开发权，是沙河集团的巧取豪夺之举。

此举之后，沙河股份的生存更加堪忧。沙河股份的直接控股股东是沙河集团，沙河集团却只持有沙河股份32.02%的股权，但沙河集团亦有土地业务，而拥有沙河集团100%股权的深业集团，却偏爱深圳控股。显然，沙河商城这块地被沙河集团完全获得后，按照深业集团“会将在深圳的土地储备逐步注入深圳控股”的计划，未来极有可能为深圳控股所有。

“沙河股份这几年发展没有起色的原因，可能是因为大股东并未有控制其全部股本，所以不愿在资源、资金上去提携它，对其资产注入没有动静，另外也是因为其自身土地储备薄弱、房地产行业门槛越来越高的原因。”邓志旺对时代周报记者表示。

（来源：时代周报）