在“双辣招”出台后,去年十月,香港豪宅市场出现首波降价潮。当月,新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货,由原价2.9万港元/平方英尺(约合24万元人民币/平方米)降至2.5万港元/平方英尺 (约合21万元人民币/平方米),加上“买楼回赠70%印花税”优惠,天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新世界发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”推出类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法,折扣率最多达到19%,两个项目在开售当日立即售罄。
中原地产研究部高级联席董事黄良昇表示,今年香港地产商将加快推新盘的速度,对比去年只有9000多个新盘供应,今年预期将有15000个,地产商降价促销回笼资金的压力加大,加上特区政府调控楼市措施等因素,预计香港楼价将有新一轮调整。
香港楼市牛熊转折?
香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中,香港楼价最高下跌了76%,但从2004年起的十年时间内,香港房价开启了一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数(CCL)显示,该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点,上涨了3倍。
受到“双辣招”调控的影响,2013年香港楼市成交出现明显回落,根据香港土地注册处公布的数据显示,去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。楼市成交降温对部分大型地产商销售业绩产生影响,以长江实业为例,公司去年在香港仅实现了不足50亿港元的销售额,与全年300亿港元的预期相差甚远,为过去13年来的最低。
而在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来,香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。“由于香港实行联系汇率制度,港元汇率与美元挂钩,在超低息环境支撑下,大量热钱涌入香港推高楼价。但由于香港购房者的按揭利率仅为2.2%,租金回报率超过3%,因此购房者可以借助于高杠杆支撑如此高的房价水平”,黄立冲表示,随着美国缩减买债规模,量化宽松政策的退出渐行渐近,市场利率上涨将大幅提高购房者负担,加上热钱将撤离香港,香港楼市未来前景不容乐观。
美银美林认为,香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关,目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%,假设租金保持不变,香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外,与1997年香港楼市见顶时相比,当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率,但现在贷款利率仅略高于2.2%,因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。
“一旦量化宽松政策正式退出,也标志着香港楼市正式进入熊市,但香港房价下跌的幅度取决于退市的速度,如果贷款利率快速爬升到5%以上,未来有可能出现新一波断供潮。”黄立冲认为。
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