原标题：首创置业公布5年计划 600亿年销售目标“压力山大”

首创置业股份有限公司 (以下简称首创置业)日前在香港召开全年业绩发布会,其总裁唐军在透露2014年销售目标为280亿元的同时,首创置业也公布了新订立的五年战略规划。

据唐军介绍,首创置业将发展三方面的业务:住宅开发、住宅产业综合体和城市核心综合体,目标是于2018年达到签约销售超过600亿元,物业投资额达到200亿元,并跻身行业前20名。

克尔瑞研究总监薛建雄在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,首创置业近几年比较激进,策略也较到位,以目前的货值,280亿元的销售目标或可实现。但对于2018年的目标,如果突增多个项目,管理或不能同时跟进,实现目标尚有压力。

今年销售目标280亿元/

据了解,首创置业2013年的销售目标是200亿元,而今年将销售目标提高了不少。

对于2014年的发展计划,首创置业表示公司将继续优化货源结构和区域聚焦,整体可售货源将进一步增加,2014年,首创置业整体可售货源预计将超过400万平方米,力争全年实现签约销售金额280亿元以上。

首创置业2013年度业绩报告显示,首创置业及其合营公司、联营公司售楼签约面积约为192万平方米,较去年同期增长11%,实现签约销售金额约为196亿元,较去年同期大幅增长48%。其中住宅产品签约面积175万平方米;签约销售金额约为168亿元。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者,实现全年销售目标,需要满足一定的存货可销售,未来的可结转收入,还有一个是2014年的可售面积。以目前的货值估算,对于首创置业实现全年的目标或有所保证。

在首创业绩发布会上,首创置业投资者关系主管冯瑜坚表示,新的五年战略规划,实际上2014年只是五年战略规划中的一年,也是非常关键的一年;从600亿元往下倒推回来,今年至少完成280亿元,这是一个目标和方向。

高周转开发模式待考/

不过,在接受《每日经济新闻》采访时,多位业内人士认为,实现600亿元的销售目标并非易事。

薛建雄认为,首创置业的大致模式,是利用海外发债的低融资方式,在一、二线城市郊区、外围开发中大型楼盘,以低价格吸引一、二线城市的刚需群体。

冯瑜坚也指出,从2014年的货源情况来看,刚需至少占了80%;在纯住宅的刚需比例达90%。

据悉,首创置业2014年将顺应政府政策及市场需求的变化,加大对刚性需求及快速周转类型产品的投资开发,并将在核心区域如北京、上海等城市拿地,当中北京和天津的土地储备投资占比达77%。预计2014年全年的土地投资约为100亿元。

薛建雄表示,销售额500亿元以上是房企的一道门槛。当一个公司项目量过大时,一些中小项目,集团并不能全程控制,就导致工程、设计、营销、财务配合不力,各业务板块容易造成资金流失,使得项目处于艰难的亏损状态。

简而言之,企业的管控项目越少,集中度越高,销售额的可增长性就越大。

薛建雄补充认为,一些“小而精”项目要求房企有一定品牌溢价能力才能赚钱。首创置业在开发大盘上有所建树,但在多个项目管理上仍需提高。

冯瑜坚表示,首创置业拿到土地以后8个月就开盘,最快的5个月就可以开盘,这也非常符合政府政策的引导,还有整个市场刚需的需要。这是一个贡献规模和现金流的业务,虽然初始投资比较大,但是6到8个月就回收了。

但自住型商品房产品供应量加大,无疑对首创置业的高周转形成了一定的冲击。

严跃进表示,尽管北京很多房企也涉足了自住型商品住房,但各自的“体质”不一样。很多大型房企的自住型商品房充当了陪衬的作用。但对于首创置业来说,此类产品更多地意味着一种负担。

严跃进同时认为,其涉足自主型商品住房,会丧失更灵活的定价权,盈利的空间受到了挤压。因此目前来看,首创置业的高调能否带来真正的业绩扩大,仍需要打一个问号。