“北京五环新房售价接近10万元/平方米”，近日，随着绿地中心4号商务办公楼服务式公寓以及商务办公获准销售，其中服务式公寓9.5万元/平方米的预售价格成为业内讨论的焦点，按照当初拿地承诺，该项目非住宅部分并不被允许销售，但为何此番绿地的服务式公寓不但预售价格超高且拥有明显的住宅属性？这种产品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦边球？

“不得销售”禁令成空文

市住建委网站核发的预售证中明确标出，此次获批的为绿地中心4号商务办公楼，服务式公寓拟售价94996元/平方米，商务办公拟售6万元/平方米，预售许可证性质为非住宅类。

按照北京市国土局公布的绿地中心相关地块招标方案，该地块由住宅、商业和综合三部分构成，而另一家当初与绿地竞标该项目的企业负责人也透露，地块以商业综合为主，住宅占比非常小，且商业综合部分明确被要求鼓励自持，而这也是当时绿地击败其他房企的一个重要原因。

北京商报记者随后从市发改委网站上也发现，在2012年6月有关该项目的核准批复显示，朝阳区崔各庄乡大望京村1008-625、627地块商业金融项目，建设内容为商业金融及配套。该项目建成后，商业金融部分由北京绿地京华置业有限公司持有或经营管理，不得对外销售或转为其他用途。

上述企业负责人直言，如果此番入市的服务式公寓产权性质为商业并非住宅，按照市发改委的批复和绿地当初拿地的承诺，理论上是不可以对外销售的。但查询市住建委官网发现，绿地中心从去年5月以来共3次获得预售许可证，先后销售了1号、2号和3号商务办公楼。

服务式公寓的擦边球

除了销售方式外，对于服务式公寓的性质业内也颇为质疑。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从其定价的可售性来看，服务式公寓和以往的酒店式公寓并没有根本区别，某种程度上迎合了长期在住宅投资领域压抑的群体需求。

北京商报记者发现，早在2010年，北京市住建委、市发改委、市规划委、市国土局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，明确规定签订土地出让合同的酒店项目一律禁止分层、分单元销售以防止由于住宅价格升温导致的开发商擅自变更规划和土地性质，将酒店用房设计为住宅，进行分套或单元销售。

“说白了，绿地中心属性虽然并非住宅，但服务式公寓属于商住类。”北京中原地产首席分析师张大伟认为，绿地中心的服务式公寓之所以能够以9.5万元/平方米左右的均价成功获得预售许可证，完全仗着其商业属性。“从1月北京入市住宅项目看，限价政策依然约束市场，但限价政策更多是执行在住宅项目，绿地刚好打了这个擦边球。”

从7696元到9.5万的暴利

此外，绿地中心的身价暴涨也十分引人注目。2010年9月，绿地通过招标形式以25.84亿元竞得该地块，折合楼面价仅为7696元/平方米，与目前预售价接近9.5万元/平方米相比，等于四年内翻了12倍。

严跃进也认为，绿地中心的服务式公寓此次之所以受到争议，原因是在北京楼市政策的敏感期下，这种产品带有明显住宅属性的产品，虽然产权为商业，但公寓的属性依然会误导消费者，加之价格敢于触碰“高压线”，从“限高令”的角度看，此类产品入市容易引发市场猜忌，误认为地方政府的价格管制放松了。

但张大伟特别提醒，预售价格并不等于签约价格，按照该区域位置，这一项目的价格远远不可能签约达到9.5万元，此类商住物业市场价格基本是报价的一半。昨日，北京商报记者就散售、商改住以及价格等问题采访了绿地方面，公司以负责人在休假为由未予答复。

（来源：北京商报 记者李芊）