资金困局掣肘

五年间一直在200亿元销售规模徘徊，华侨城在异军突起的房地产行业沦为事实上的“没落贵族”，这与其产业定位和地产发展模式直接相关。

借助旅游资源优势，走高毛利率的豪宅路线，这是华侨城最显著的开发模式，其多年来的地产业务毛利率一直保持在60%左右，比同样定位中高端地产的招商地产、中海地产都要普遍高出10%以上，堪称行业翘楚。

但在旷日持久的房地产调控政策影响下，高周转、快开发模式成为行业主流，业绩快速飙升的保利地产、恒大地产、碧桂园等房企无不如此。

相比之下，以精耕细作为特点的高毛利开发模式则遭遇市场困境，销售波动巨大，华侨城、绿城和雅居乐等开发商成为其中的典型代表。

根据年报，2009至2013年上半年，华侨城房地产的营业收入增幅高时超过60%，但低时仅有10%，业绩增长犹如“过山车”。

有业内研究人士认为，华侨城地产板块最大的软肋莫过于发展定位存在先天缺憾，无论是此前华侨城“旅游+地产”的产业定位，还是后来转型“现代服务业综合运营商”，房地产业务一直都是服务于旅游文化产业。

在去年底的投资者关系活动中，华侨城高管表示，目前公司处于建设期，还需要用地产来支持旅游发展，地产收入主要用来反哺旅游业务。

尽管华侨城把房地产定位为主营业务，但其却难以实现大规模的自我独立发展，往往需要与旅游项目捆绑在一起，实现产业协同发展。

目前，华侨城共有旅游、文化、房地产、酒店、电子及配套包装等多个产业单元。也正因为如此，兰德咨询总裁宋延庆认为，华侨城主业比较分散，多元化主业中的各个单元关联度不高，不像中海地产等企业可以构建内部产业链。

这样的产业现状，在客观上决定了作为主业的房地产开发，难以获得华侨城的大量资金支持，这是与其他央企地产企业的最大区别。

值得注意的是，华侨城资产负债率一直居高不下，2007年至2013年第一季度，华侨城资产负债率从61.49%上升到69.91%，而在2013年年中的负债率更是高达71.6%，创下2007年以来的最高纪录，超出国资委要求的70%警戒线。

实际上，由于调控政策对“涉房”类企业再融资的限制，自华侨城在2009年实现整体上市以后，几乎无法通过股市实现再融资。

华侨城集团高管也曾多次呼吁，政策不能对“涉房”类企业再融资搞“一刀切”，更不要用房地产企业的标准来衡量华侨城。

为解决资金压力，华侨城其间多次进行银行贷款和债券融资，甚至尝试以欢乐谷主题公园入园凭证为基础进行资产证券化融资，但所得资金多数都投向旅游和文化板块，房地产业务发展则面临资金掣肘。