价格低于预期 疑“被限价”
从北京院子的预售信息来看,最低预售价格为63152元/平米,最高则达到87345元/平米,这与此前该项目一直对外释放的10万以上预售价相比,落差非常明显。
而与同区域内先行入市的另一个项目龙湖·双珑原著相比,北京院子的预售价格也明显偏低。该项目2013年6月取得预售许可,获批的最高预售价达10.3万元/平米,然而其拿地时的楼面价却比北京院子低近9000元/平米。
一位业内人士在1月19日北京院子预售证获批后推测,北京院子还是被“限价”了,“他们的目标应该不止这个价格”,应该是开发商为取得预售证,在价格方面有所妥协。
中原地产市场总监张大伟表示,以低于预期的价格获得预售许可证,主要还是调控政策的作用。
但一位熟悉北京院子的业内人士告诉地产中国网,其实北京院子拿到的预售价不算低,政府现在审批价格比较艺术,表面上看起来比较低,实际上不算低。
该人士分析,一是北京院子此次获批的房源中没有包含6栋楼王,该楼王的预计售价每栋将超过3亿,如果算上楼王,项目的平均售价将远不止于此;二是预售审批价包含了洋房产品的价格,如果把洋房除掉,这个价格也不算低;另外,之前销售人员所释放的10万/平米的预计售价主要核算的是地上面积。预售均价7.7万/平米,是因为预售审批面积中含有地下面积。抛开地下面积,北京院子的实际价格或许同样能达到10万元/平米。但是房企在测算土地成本时是不包括地下面积的,诸如楼面价都是按照地上建筑面积来算的。
尽管有被动削价入市嫌疑,但与其他在过去几个月里等待入市的4万以上高端项目相比,北京院子作为2014年首批获放行的项目,也算是抢占了先机和一定的市场份额。
就在拿到预售许可证不久,1月26日,从泰禾集团的年会上传出消息,北京院子入市后便狂销15亿,赢得开门红。具体销售状况究竟如何,由于目前尚无公开信息,不得而知。2014年刚刚启幕,后续高端市场走向如何?是否会有新政落地?都不可预知,北京院子终被放行入市后,能否像集团旗下另一项目泰禾一号街区一样上演热销传奇,尚需观察。
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