变阵之忧
布局不同,收获相差巨大。宝龙地产因青睐三四线城市的布局,导致其业绩乏善可陈。
地产中国网查阅宝龙地产历年年报发现,2010年,全年实现销售62亿元后,将2011年的目标定在110亿元,但仅完成54.8亿元;2012年宝龙合约销售额为65.19亿元;2013年的目标是80亿元,最终完成93.73亿元,增幅好于前几年。
值得注意的是,业绩平平的同时,宝龙地产的毛利率亦在大幅下降。2013年上半年,其毛利率有2012年同期的40.8%下降至30.4%。对此,宝龙地产总裁许芳华给出的解释是,一是交房部分恰好是房价较低的时期,再者与交付比例有关,住宅占了70%。他也坦言:“在业绩中最让我不满意的是毛利率。”业内分析人士指出,由于大部分项目处于三四线城市,一二线城市的项目尚处于开发期,因此,2013年宝龙地产的毛利率不会高于上一年。
压力之下,与2011年规划的宏达蓝图相比,宝龙地产明显进入了收缩期,仅于2012年底前后新增了山东蓬莱及上海奉贤两块地块。据相关人士透露,位于于三四线城市即将开业的广场招商并不理想,在建项目亦进展缓慢。
三四线城市陷入泥潭,与其他房企一样,宝龙地产也在无奈之下,挥戈进军一二线城市。许华芳表示,宝龙计划将上海、天津等一二线城市的比例增至15%,原有的三四线城市比重将会缩减到60%-70%。
年轻的小许做事,雷厉风行。2013年以来,宝龙地产数次在上海、杭州等地拿地。据地产中国网统计,过去一年,在一二线城市的拿地投资金额接近70亿元,相当于销售额的78%。土地储备总面积由约780万平方米增加至约1000万平方米,激进之态前所未有。
但此举推高了宝龙地产的负债率,也造成了一定的资金压力。新年伊始,有消息称,宝龙地产将发行数亿美元优先票据,用于偿还债务和再融资。
业内人士指出,目前回归一二线城市,并不是最好的时机,由于房企大鳄纷纷在一线城市抢地,导致地价节节攀升,作为规模并不算大的宝龙地产,其在这些城市拿地的优势并不明显,而且由于地价偏高,往往会压缩开发利润。
远不止于此,旗下位于三四线城市的部分广场项目尚处于培育期,一二线城市的项目尚处开发期,资金压力也随之而来,面对这些难题,2014年如何突围,将考验宝龙地产的综合运营能力。
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