营销“慢半拍”错失良机

事实上，枫丹壹号、海梓府、亦庄金茂悦均定位于改善型客群，在枫丹壹号抢先入市、消化一轮客群后，海梓府与亦庄金茂悦的销售便面临着尴尬的境遇。然而，尽管如此，亦庄金茂悦也仍然实现了热销，而海梓府则不然，开盘销售不利将直接对其后续推盘产生不良影响。

有业内人士分析认为，与同日开盘的其他两个项目相比，海梓府去化状况不理想的原因主要在于其前期未能准确把握推盘节奏，此外，项目生活配套设施缺乏，交通不便也是项目的软肋。

首先，从推盘节奏来看，2012年9月，北京城建便以9983元/平米的楼面价竞得北京经济技术开发区河西区X83R1地块，即现在的海梓府项目用地，与其差不多同时拿地的还有枫丹壹号。然而，后者却早在9月份便入市，并实现了热销，而海梓府却在12月中才入市，与次年1月份拿地的亦庄金茂悦不期而遇，推盘节奏显然“慢半拍”。

“先机已失”的状况下，本来可以依靠营销“扳回一城”的海梓府关键时刻却再次显得不怎么“给力”。9月底，亦庄金茂悦便早早开放了样板间，并先后做过数次大规模推广活动，造出不小声势。而10月份，在地产中国网记者踩盘海梓府之时，其售楼处仍处于施工状态，直到12月份，售楼处才姗姗开放，与此同时，相关的推广、派单和短信营销也才加大攻势。从最终的开盘安排上看，亦庄金茂悦当期获批预售证的共有346套住宅，然而基于其前期的客户积累状况，为了保证热销效应，其首次开盘仅推了184套；而海梓府却相反，尽管前期客户积累不甚理想，其首次开盘量却很大，最终导致去化效果并不理想，相形之下，便失去了借热销造势的机会。

除此之外，相对较为欠缺的配套设施也成为海梓府的“短板”。交通方面，海梓府位于亦庄经济技术开发区河西区内，乘坐地铁亦庄线到达荣昌东街站后，需换乘578等多路公交车在泰河三街西口站下车，出行以自驾为主。生活配套上，尽管销售员口中描述的前景无比美好，但目前看来，基本生活尚无法满足，从项目开车到亦庄核心生活区也需20分钟路程。