高息融资近百亿吞噬利润

而该公司向其他城市的扩张，也是另外一个执行挑战因素。标普此前的研报这样分析，至少在未来两年内，新城控股的财务风险仍将是其评级的主要限制因素。

事实上，作为江苏最大的房地产企业，新城控股12年以来空守着新城B股的上市之名，为了扩大规模，却只能依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金。

时代周报记者翻阅其赴港上市时的招股说明书发现，2010年、2011年及2012年上半年，新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元；这带来的是高企不下的净负债率，对应数据分别达到120.1%、127.7%和111.7%，无论哪年数据，都远超行业平均水平。

“在不借助资本市场融资的情况下，新城系能成为江苏最大的房企，实属不易。但同时，这家公司对于融资渠道的拓展需求，比其他房企更加迫切。”有券商人士对时代周报记者分析说，由于融资渠道单一，新城控股的利润不断被高息所吞噬，公司营收总额并不小，但净利润率却低得可怜，上述时间所对应的净利润率数据分别为8.23%、9.07%和4.06%。到2013年中期，这一数据仅为5.4%，远低于12%左右的行业水平。

“由于其股权结构涉及B股上市子公司，公司融资的大部分利息都无法被资本化，从而将被计入利息支出。”海通国际预计称，新城控股的利润率在2013年底仍维持在较低水平，该指标亟待提升。此外，由于去年下半年销售飙升，海通国际预计，新城控股的净负债率将从年中的128%下降到90%，但仍高于大部分开发商。

新城控股副总裁欧阳捷在此前接受媒体的采访时也坦承，公司负债率偏高，但没有高负债高杠杆去撬动，企业规模就走不上去。在企业规模化的前提下，企业的运营模式又是高周转模式，负债率适当高一些是有利于去达到这样的目标。只要企业在可控的风险范围内，那就是合适的。

“全国做信托的房企，新城控股是最早的，公司2002年就开始利用这种金融杠杆原理去运营，到2011年信托做到了40多亿元，但到2013年8月份基本换掉了，只剩5亿元。”对于公司负债，王振华也有自己的看法，他说，海外融资平台打开后，新城控股融资43亿元人民币，这些资金会给未来3-5年爆发性增长有决定作用，公司资金结构也在优化。以前很少长期借款，使用的资金主要是开发贷或发信托，长的两三年，短的就一年，现在通过海外发债，时间是五年。我们希望在未来3-5年内，净负债率控制在80%。

王振华坦承，在国内拿综合体，现金流一定要平衡，不是钱砸下后就坐等收租。他所期望的是，未来3-5年，公司会逐步增加长期借款的比重。这样，资金周转的使用效率就大大提高，可以跨越至少两个宏观调控的周期。

当然，新的融资平台也并非无限制的。欧阳捷称，只要是想发展，企业就永远缺钱，新城控股不排除任何能够融资的机会。但合适的融资机会就要看最终的窗口期，同时也要看企业业绩状况，如果业绩比较好，整个评级就会上去，融资成本自然就会下来。