住房供需紧张或将变化

美国之所以敢现在谋划全面退出QE,是基于其经济层面的多方利好数据。例如，失业率连续3个季度保持在7. 5%左右；消费者信心指数持续回升；新住房开工率持续升高，过去12个月，美国二手住房价格有12%的上涨；法拍屋由去年年初的200万套下降到目前几十万套而已；大量海外购房者涌入美国房地产市场，注入新鲜资本血液，据说曼哈顿30%的住宅和商业地产被中国买家拥有。而以上所提及的种种美国利好，可能恰恰是对中国楼市釜底抽薪式的打击。

本人分析，中国个人投资者在美国大量购房，大量的中国人转而抛售中国高价房屋，购买国外低价房地产，一方面增加了国内房屋供应，另一方面导致大量财富转移国外。33%的国内高净值人士已经配置了离岸资产，这绝非是终点，而是资本走出国门、投资房地产收益优胜劣汰的自然选择。当中国人去接盘美国过剩房地产、化解危机的时候，中国过剩的房地产将由谁来化解呢？

机构投资者投资美国商业地产，分化了国内地产商的统一口径联盟。最典型案例莫过于万科[简介 最新动态]和美国投资公司铁狮门合作，开发曼哈顿750套高档公寓和写字楼项目了。留给我们的启迪是什么呢？连国内一线公司都因为高压调控政策而出走海外了，况且，海外房地产的融资环境、融资规模、融资成本比国内更加低廉和方便，这会促使更多的国内房企放弃国内，游走海外。

国内保障房政策中，新的“十二五”规划要在未来5年建设3000万套经济型住房。看似廉租房和经济型住房跟普通中产阶层没有太大关系，跟高净值的中国家庭更靠不上边儿。

而未来真实预期情况是：实实在在的住房供应数量，极大地吸附了刚性需求，商品房的需求大量萎缩；实实在在的便宜价格，极大地左右了银行对区域的房价估值，让商品房的融资和抵押价值大打折扣；更真实的例证就发生在1997年的香港，特首董建华推出每年8. 5万套保障房计划，看似轻如鸿毛，但在负面预期的楼市，却成为压垮香港高价房地产、捅破泡沫的最后一根稻草。商品房供应过剩、经济适用房大量兴建、资本出走海外，房价岂有不降之理？