【地产中国网·独家盘点】 2013年，孙宏斌以高调姿态重归大众视野，他旗下的融创中国超额完成年销售目标，而在一线城市，又不断刷新着地王纪录。一时间，人们仿佛在孙宏斌身上看到了当年顺驰的身影，他再次被贴上了激进、偏执、冒进等标签，而孙宏斌则表示自己不是一个激进的人。到底是骨子里天生拥有着冒进因子，还是重生后被误读为激进？

在2014年1月8日下午，孙宏斌请来了400多位媒体记者，一同见证融创10周年的辉煌业绩，并袒露心胸回答提问达3小时，不时飙出各类经典语录：

“最大的烦恼是地拿的不贵你们非要说贵。”

“宋总和我最大的区别是他对客户什么要求都答应，而我只答应合理的部分。”

“老人都不富，富人都没老。”

“他们教我目标定低些，超得多一些，显得水平比较高。”

“要理解了都去拿地了，最好还是别理解。”

“政府让你干什么，你就别干什么就对了。”

发布会答问精彩，甚至被现场某记者概括为“三小时裸聊无尿点”。

在随后的晚宴环节，孙宏斌甚至用左手抓住右脚单脚蹦跳，玩起了斗鸡动作，另一只手随着台下的节奏不停舞动，随后又拉着王虹斌、张强上台，陪同几位记者演唱《朋友》，严重跑调但激情高涨的吼声赢得现场阵阵喝彩，现场气氛迅速爆棚。

人们奔走相告，难掩兴奋，“孙宏斌好有魅力哦”，“孙宏斌又回来了！”

从地狱到云端

这个数百名媒体人为孙宏斌纵情欢庆的夜晚，让人不禁回忆起十年前的那个孙宏斌，并与十年后的孙宏斌并列起来进行对比。

2003年顺驰拿下北京大兴黄村地王，一炮打响，2013年融创拿下北京农展馆地王，再度一鸣惊人；2003年顺驰销售额40亿，宣布2004年要做到百亿，2013年融创销售额500多亿，宣布千亿不是目标，是水到渠成，品质才是最重要的；2003年孙宏斌向王石叫板说要超越万科做行业第一，2013年孙宏斌提出要缩小和一线房企的差距，从二线领头房企晋级为一线半房企；2003年顺驰净负债率曾高达90%，王石和柳传志都提醒孙宏斌要注意风险，2013年孙宏斌说净负债率的要求是荒唐的，发展快和负债低是矛盾的，不过还是会做到过得去，控制在资本市场能接受的范围内……

历史似乎是惊人的相似，又或许已经无法再重演。孙宏斌的人生如同悬疑剧，剧情引人瞩目，过程跌宕起伏；也如同历史剧，饱满而富有时代意义，励志而充满悲情色彩。从顺驰到融创，从升至云端到坠入“地狱”，几经沉浮，又重新回归。

见过孙宏斌的人都知道，他有一种霸气；了解会发现，他是一个目标清晰、执行力强劲、不达目的誓不罢休的人。从当初的顺驰到如今的融创，他的这种性格表现得淋漓尽致。

2004年，孙宏斌的顺驰以“黑马”之势震惊地产圈，孙宏斌更是喊出要“赶超万科”的豪言壮语，而急速的扩张让其折戟沉沙。

10年之后，孙宏斌的融创中国再次震惊业内。

从2009年销售额仅60亿，到2010年83亿，2011年192亿，2012年356亿，再到2013年的547亿。五年时间，融创中国从不被看好的地方企业，到一只脚踏进了一线房企阵营。

在中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2013 年全年房地产企业销售TOP50》排行榜中，融创中国位列第 11 位。而融创的508 亿销售额仅来自8 个城市的贡献，是年销售额超过300 亿的中国开发商中区域性最集中的一家。

新标签“地王帝”

孙宏斌天生拥有狼性，这种天生的主动进攻性在拿地上表现最为充分。

融创中国公布的全年数据显示，2013年，其在全国布局的五大城市单独或以合作名义拿地19块，土地总价款451亿元，土地储备面积达到324.8万平方米，规划建筑面积和归属成本分别为704 万平方米。而融创中国在土地获取上的权益对价达到268.6亿元，占融创2013年权益合约销售金额375.9 亿元的71.4%。

2013年融创激进的土地补充在未来两年将迎来收获期。2013 年，融创中国在5 个城市补充了19 个新项目。共计人民币269 亿元。

除了在布局的城市拿地外，孙宏斌的融创中国接连创造地王新纪录。2013年9月，融创集团以21亿元地价款、22.24亿元配建异地医院的出价拿下北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，折算楼面地价高达7.31万元/平方米，刷新了全国单价地王纪录。

同月在天津，融创中国以103.2亿元的价格拍得天津天拖地块。这个土地面积达37.4万平方米的项目，不仅仅是融创在2013年扩张路上最大的单个项目，也成为天津2013年的总价地王。

11月1日，天津融创泓润置业有限公司以15.2亿成功竞得南开区手表厂地块，溢价率32%，折合楼面价25082元/平，刷新天津土地出让单价纪录。

在2013年的最后一个月，融创中国又以58.66亿元夺得门头沟新城MC16-073地块，创下北京历史上新的总价地王。

接连创下地王新纪录，孙宏斌“地王帝”的称号名符其实。而这，正是孙宏斌被指激进的主要原因。以超过一半家当拿地，难怪孙宏斌被赋予“地王赌徒”称号，这样的举动和赌注不是一般人能做到的。

理性和平衡

孙宏斌说，他2014年最大的烦恼就是自己买的几块地不贵，人们非说他买贵了。不过他戏称，还是别理解了，要理解了就都去拿地了。

他解释说，融创所拿19个地块平均楼面地价约7000多元/平方米，预计平均售价约2.8万元/平方米。虽然总价款达451亿，但这些地块中融创需要支付的权益金额大约占70%，不到300亿元，加上付款周期、融资安排等，2013年需要支付的地价大约不到150亿元

孙宏斌称，这19个项目是融创对342幅地块进行深度分析研判之后获得的。仅北京一地，2013年融创在公开市场参与了40余块地的竞拍，最后获取了4幅地块。“我们对于政府招拍挂出让的每块地都要研究，对于831大限遗留的每块地也都进行了分析。到外地也都注意走街串巷去关注意向地块。我们拿地一定是经过现金流、负债率、收益预期等方面精确计算的，北京东坝地块我们三四年前就开始跟踪，但超过我们的接受范围，所以果断放弃了，杭州华家池地块是今年杭州最好的地块，以后也很难再有这样的地块，但也果断放弃了。此外，我们拿地还要经过集团在资源平衡方面的审核。”

在他看来，房地产公司最大的风险是拿错地，做什么产品也卖不出去，但他认为融创在这个风险上控制得很好。而资本市场对于负债率的要求，虽然融创也会尽量做到过得去，但他认为是荒唐的，没有意义，“每个企业、每个行业，每个项目，负债率的承受能力都不一样。当然长远来说企业要有合理的负债率，我们现在就有，但至少现阶段我们会把负债率这个事，看的往后放放，因为你既要很快，又要负债率很低，很难兼得，我们只能控制在一个资本市场能够接受的较低水平。”

面对农展馆地块的质疑，孙宏斌表示，“当时在现场卖的时候有四家举牌，农展馆那块地任何一家公司拿到，底价都在7万以上，只不过现在是融创拿到了这块地。”

“我们现在希望走一个更综合、更平衡的路，做好产品，管好财务，速度也要快。”孙宏斌在接受媒体采访时多次提到平衡二字。此外，他还提到千亿不是融创的目标，融创最重要的追求是从品质这点来看，如今的孙宏斌并非完全在重复十年前的历史，他对于扩张的需求仍然强烈，但他终于给自己划出了一条风险界线。

而在拿地和项目开发上，融创也脱离了单打独斗，选择合作的模式。

融创的合作之路要追溯至2010年，当年绿城资金链极度紧张至濒临断裂，融创则以拯救者的姿态注资绿城33亿，合作开发绿城旗下的九个项目，此举不仅让融创成功打开上海之门，并在住宅高端化之路上更近、更稳了一步。

纵观2013年融创在拿地上多以合作模式进行，在所取得的19宗地块上，合作拿地达到15宗，占比近80%，所合作的公司不仅包括天房、杭州城開、藍光集團等这样的地方企业，还有世贸、葛洲坝、住总等实力房企。

相关分析人士表示，融创大举在一线城市拿地，价格不菲，合作能够降低其自身风险。

知名企业咨询顾问张寅在接受地产中国网的采访时表示，融创选择合作拿地一是为了降低自身的风险，还因为自身的资金实力有限。同时，在进入某个城市时，门槛较高，合作拿地或开发能够降低综合成本。

除了合作拿地外，融创也通过融资分担风险。12月26日，融创发布公告，将为北京农展馆项目引入合作方，接受通盛投资12.25亿元的注资。完成后融创持股51%，通将持股49%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此分析，联合拿地考虑的是当时拿地资金和竞争的考虑，而拿地后引入合作方，主要是对开发占用的资金量的考虑。融创此次股权融资，更多是因为其自身资金链偏紧、杠杆偏高的原因。

被误读的激进？

尽管一再解释拿地的合理性，但顺驰倒下的阴影挥之不去，孙宏斌再次被贴上了激进、偏执、冒进等标签。对此，孙宏斌颇显无奈，“我有时候觉得挺有意思的，‘激进’这个词永远摘不掉了。”

到底是孙宏斌骨子里天生拥有着冒进因子，还是重生后被误读为激进？“相比顺驰的孙宏斌，现在的他看似激进，其实是有选择的激进。”张寅如是说。

孙宏斌也为自己辩解，“我其实不是一个激进的人。我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干，想好的事就坚决果敢地去干。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”

有业内人士曾委婉的评价孙宏斌农展馆拿地举动，“有些人天生就是赌徒！”

对于融创亦或孙宏斌的疯狂，张寅认为，如果是在二三线城市疯狂拿地，应该没有激进或者盲目之说。融创拿地多集中在一线城市，而业内对一线城市房价是否见顶众说纷纭，这是最主要的原因。

“在04、05年的时候，当时我说要做到100亿，大家都说我是疯子。现在前面的大公司利润都到100亿了。大公司越来越好做，小公司越来越难做。”孙宏斌说。曾经的顺驰离万科一哥位置仅一步之遥，但激烈的扩张让其付出了惨烈的代价，而对于融创来说，其迅猛的发展以及大肆拿地的举动不仅让其更接近房企一线阵营，也让其资金链更具风险，以后的道路如何，我们不得而知，是否是被误读的激进，定论为时过早，但融创中国关注并降低在发展道路中的风险是必须和必要的。