近日有媒体报道称, 位于广州市的万科金域华庭、金域蓝湾和柏悦湾三个房地产项目,已经达到土地增值税清算条件，存在未及时清算土地增值税问题，形成欠税。相关报道引起媒体较大关注，为回应公众关切，7日，报道涉及的房地产项目主管税务机关——广州地税局接受了采访。

据广州地税局有关负责人介绍，报道中指出的万科金域华庭项目在2011年12月31日前，其预售比例已达到100%。经核实，该预售比例是这个项目的其中已取得销售许可证的两栋楼，到2013年12月底，项目总体累计销售面积占可售面积比例49.05%，未达到可清算条件。

至于报道中指出的万科柏悦湾和万科金域蓝湾的问题，广州地税局这位负责人表示，经核实，截止到2013年12月底，万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。根据国税发[2006]187号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85%以上的，属于可进行土地增值税清算的情形。

这位负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高，但是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。

广州地税局相关负责人指出，企业计提的土地增值税准备金是为清算后可能需要缴纳的税款进行预提，按会计准则并非拖欠税款。

多年来，广州地税局着力加强土地增值税的税收政策贯彻执行、项目日常管理信息化和清算审核等工作。最近，按照国家税务总局关于加强土地增值税清算的要求，该局进一步采取措施：一是加强税法宣传和辅导，帮助每个纳税人理解土地增值税的政策和管理要求，提高纳税遵从度。二是以年度为周期发布政策指引，梳理和解决土增税清算难点问题。三是加强与相关部门的协调配合，建立信息共享平台，完善对房地产项目立项、施工、竣工、销售的全流程监管。四是对按规定应清算的项目按程序实施清算，对按规定可清算的项目列入清算计划，强化跟踪管理。

根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。目前为了均衡税款入库，避免税收流失,加强对房地产企业土地增值税管理，对房地产开发企业土地增值税普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收。

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括：已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地增值税清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。

据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况，在已预征的土地增值税之外，再预提部分准备金，这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。如果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。

由于土地增值税清算工作比较复杂，对干部业务素质要求较高，而目前各地在土地增值税征管中力量配备还不足，可清算条件的设置，使主管税务机关可以根据自身力量及项目的不同情况，按照轻重缓急适当安排工作。从实践看，这一规定是基本符合目前税务机关工作实际的。（来源：广州地税）